[简答题]

2002年1月,A房地产开发公司(下称A公司)就一商品楼开发项目与B建筑公司(下称B公司)签订建筑工程承包合同。该合同约定:由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目,A公司按工程进度付款;建筑工期为2年。2002年7月,A公司与C银行签订借款合同,该合同约定:A公司向C银行借款5000万元,借款期限1年;同时约定将在建的商品楼作为借款的抵押担保,A公司与C银行共同办理了抵押登记手续。
由于A公司资金不足,不能按期向B公司支付工程款项,该建筑工程自2003年6月起停工。A公司欠付B公司材料款800万元､人工费400万元;A公司依合同应承担违约金200万元。B公司多次催要未果。
B公司为追索欠款和违约金,于2003年8月诉至法院,申请保全在建商品楼。并根据合同法的有关规定要求拍卖受偿。c银行因A公司逾期未还借款也于2003年8月向法院提起诉讼。并对A公司的在建商品楼主张抵押权。
要求:
根据上述内容,回答下列问题:
(1)A公司以在建商品楼作为借款的抵押担保是否有效?并说明理由。
(2)请说明B公司要求以在建商品楼拍卖所得受偿的法律依据的内容。
(3)在B公司与C银行均要求对在建商品楼行使受偿权利的情况下。谁的受偿权利更为优先?并说明理由。
(4)B公司追索的材料款,人工费､违约金中。哪些属于享有优先权的范围?

[简答题]

2005年1月1日，A房地产开发公司(下称A公司)就一商品楼开发项目与B建筑公司(下称B公司)签订建设工程承包合同。该合同约定：
(1)由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目，建设工期为3个月；
(2)建设工程价款为8000万元，A公司应当在2005年4月1日竣工之日支付全部工程价款；
(3)由B公司为该建设工程垫资3000万元，垫资利息为年利率8%(中国人民银行同期同类贷款利率为6%)。
2005年1月10日，经A公司同意，B公司将自己承包的部分工程转包给C公司。
2005年2月1日，A公司与甲银行签订借款合同，该合同约定：A公司向甲银行借款5000万元，借款期限为6个月；同时约定将在建的商品楼作为借款的抵押担保，A公司与甲银行共同办理厂抵押登记手续。
2005年4月1日，该建设工程经验收合格并交付给A公司，但A公司未按照合同约定支付工程价款。
2005年9月10日，B公司以A公司为被告诉至人民法院，主张对该商品楼拍卖受偿。甲银行因A公司逾期未还借款也于2005年9月15日向法院提起诉讼，并对A公司的商品楼主张抵押权。
人民法院在调查取证中发现：
(1)B公司在签订建设工程合同时超越了资质等级许可的业务范围，但在2005年4月1日前取得了相应资质等级；
(2)A、B公司经备案的中标合同标的额为8000万元，但双方事后另行订立的合同标的额为7000万元；
(3)C公司擅自将自己承包的工程再分包给D公司；
(4)A公司与王某于2005年3月1日签订了商品房预售合同，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同的生效条件。3月10日，王某向A公司交付了全部购房款200万元，A公司亦接受，但双方当事人一直未办理登记备案手续；
(5)A、B公司在签订建设工程合同时，对欠付的工程价款是否支付利息未进行约定。
要求：
根据上述内容，回答下列问题：
(1)A公司与B公司签订的建设工程合同是否有效?并说明理由。
(2)该建设工程合同的工程价款应当如何结算?并说明理由。
(3)C公司擅自将自己承包的工程再分包给D公司的行为是

[单项选择]A房地产开发公司于2014年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2014年3月1日开始动工建设。后由于开发公司原因，该项目直到2015年5月1日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。按照规定，A房地产开发公司应在签订了出让合同后（）日内，支付全部地价款。
A. 30
B. 60
C. 90
D. 120

[多项选择] A房地产公司于2008年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2006年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2009年5月1日才开始动工建设。同时A房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市 根据《城市房地产管理法》，A房地产公司要将改变该项目部分土地用途，必须取得（　）的同意。
A. 出让方
B. B市人民政府城乡规划行政管理部门
C. B市人民政府城市土地管理部门
D. C县人民政府城乡规划行政管理部门

[单项选择]

A房地产开发公司于2009年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2010年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。

根据国土资源部33号令规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权，不可能采取的出让方式是（）。
A. 招标
B. 拍卖
C. 协议出让
D. 挂牌出让

[多项选择] 2008年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）决定在A省B市，开发一商品住宅小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。项目总投资8000万元，并以合法方式取得了该建设用地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2010年6月，甲公司将该项目转让给乙公司。2008年6月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。 甲公司合法取得该地块的建设用地使用权，该项目（　）。
A. 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续
B. 应当由A省人民政府办理农用地转用手续
C. 由A省人民政府批准农用地转用后，再办理征地审批
D. 在签订国有土地使用权出让合同后，甲公司应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向B市城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证

[单项选择] 2012年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）决定在A省B市，开发一商品住宅小区，小区占地面积为44hm²，其中10hm²系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。项目总投资8000万元，并以合法方式取得了该建设用地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年6月，甲公司将该项目转让给乙公司。2014年6月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。 下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有（）。
A. 在建工程抵押登记属于变更登记
B. 在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C. 甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目
D. 受让该房地产开发项目的乙公司，可以不具备房地产开发企业资质