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房地产估价案例与分析-7
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[单项选择]
(每小题的备选答案中,只有1个最符合题意。)
2003年某市政府征用近郊区集结所有制土地,用作开发城区边缘商业中心,其中一宗被征用的土地为一宗集体工业企业的厂房场地。在征用时发现,在该工业企业建成之前,此块地原被用于农村合作社经营之用,而用地权属登记用途为农业。
A. 农用地
B. 工业用地
C. 商业用地
D. 住宅用地
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[简答题]某市欲对旧城区进行拆迁改造,涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满,或是故土情节过重,以致有许多市民不配合拆迁工作,不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外,有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解,担心自己得不到补偿费;还有的居民已对自家的住宅进行了精装修,觉得拆迁得不偿失,因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种,拆迁改造工作困难重重。
请问:
1.针对该类拆迁估价,在估价程序上应特别注意哪些环节
2.装修补偿应如何确定
3.对已存在的租赁关系,估价时应如何处理
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[单项选择](4)假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值,估价结果为3500万元,则( )。
估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。
A. 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B. 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C. 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D. 投保时,保险金额不能超过3500万元
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[单项选择](1)业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中,正确的是( )。
估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。
A. 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B. 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C. 抵押人不能履行债务时,因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D. 选用估价方法不恰当形成适宜性风险
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[简答题]某集团公司打算将其名下的一处房地产出售,根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素,公司给其标价320万元人民币。然而,此房地产标价两个月后,却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此,该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。
请问:
估价公司在接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况
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[单项选择](2)如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益,则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。
A. 该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B. 按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C. 该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D. 根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用,并考虑未来变动情况,扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
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[单项选择](3)若采用成本法估价,下列表述中不正确的是( )。
估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。
A. 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B. 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C. 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D. 在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
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[单项选择](1)房地产估价的合法原则是针对于( )而讲的。
某宗房地产2002年5月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2005年5月转售时的价格比2002年5月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
A. 估价人员
B. 估价对象
C. 估价方法
D. 估价机构
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[简答题]某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成,为钢筋混凝土结构,共7层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款,需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。