试卷详情
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房地产开发经营与管理-74
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[单项选择]按照四象限模型,确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的()。
A. 存量规模
B. 租金水平
C. 开发成本
D. 资本化率
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[单项选择]投资者从取得土地开始,通过在土地上的进一步投资活动是指()。
A. 房地产管理投资
B. 房地产置业投资
C. 房地产开发投资
D. 房地产经营投资
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[单项选择]市场的客体通常是指()。
A. 买家
B. 卖家
C. 交易对象
D. 交易价格
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[单项选择]企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是()。
A. 经营成本
B. 开发产品成本
C. 期间费用
D. 开发项目总投资
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[单项选择]在房地产产品生产过程中,承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的,一般是()。
A. 建筑师
B. 结构工程师
C. 设备工程师
D. 监理工程师
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[简答题]
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金为200万元,银行贷款为400万元,利率为109/6,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800元/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期问的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少
(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)
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[判断题]通货膨胀对房地产投资只有负面影响,没有正面影响。()
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[单项选择]某笔住房抵押贷款按月还本付息,其月利率为0.5%,计息周期为一年,实际利率是()。
A. 1.061
B. 0.061
C. 0.500
D. 0.060
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[单项选择]根据()的不同,可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A. 房地产交易方式
B. 房地产交易顺序
C. 购买房地产目的
D. 房地产类型
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[判断题]顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释,无论是削价还是提价,顾客对其理解都不利于房地产商。()
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[单项选择]为了便于监督管理,提高房地产开发机构的工作效率,开发商宜采用()发包。
A. 专业工程
B. 建筑工程全过程
C. 分部工程
D. 分阶段
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[判断题]细分市场通常能够吸引多位竞争对手,而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。()
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[多项选择]定义市场区域工作主要包括()。
A. 描绘市场区域的发展前景
B. 描绘市场区域
C. 在相应地图上描绘区域的物业类型
D. 在相应地图上标出市场区域的边界
E. 解释确定市场区域边界的依据
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[多项选择]一般将产品生产经营活动中的成本分为()。
A. 生产成本
B. 销售费用
C. 经营费用
D. 机会成本
E. 全寿命费用
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[单项选择]按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能,是房地产投资特性中的()。
A. 相互影响性
B. 适应性
C. 不一致性
D. 保值性与增值性
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[单项选择]投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后推向市场销售,并以此获得利润的过程是指()。
A. 房地产开发投资
B. 房地产直接投资
C. 房地产置业投资
D. 房地产间接投资
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[单项选择]()是指针对某~物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系,并从市场发展的实际情况出发,判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
A. 房地产产品结构
B. 房地产供求结构
C. 房地产投资结构
D. 房地产总量结构
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[单项选择]某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目,已知该项目的综合开发成本为3000元/m2,项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2,如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85,经营成本为租金收入的30%,则该写字楼项目投资的成本收益率为()。
A. 23.80%
B. 20.23%
C. 19.70%
D. 18.96%
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[判断题]在房地产开发过程中,开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。()
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[单项选择]中国房地产市场的发展急需扩展房地产()渠道,以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A. 间接融资
B. 直接融资
C. 基金融资
D. 债券融资
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[判断题]由于我国实行土地的社会主义公有制,除划拨国有土地使用权外,国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此,土地使用者才是房地产市场的参与者,而土地所有者则不是。()
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[判断题]房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点.此时房地产空置率低于合理空置率。()
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[单项选择]决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是()。
A. 满足购买者使用要求
B. 购买者支付能力
C. 物业预期收益
D. 物业用途
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[单项选择]某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租,如果合同租金为每年20万元,业主需支出的年维修管理费为5万元,房产税、营业税等税费支出为2万元/年,则该写字楼投资的年收益率为()。
A. 7.5%
B. 10.8%
C. 12.5%
D. 15.0%
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[单项选择]在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()。
A. 空置率>合理空置率
B. 空置率<合理空置率
C. 空置率一合理空置率
D. 不能判断
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[判断题]投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作,它要在开始动工建设之前进行,以便开发商考虑有关建设问题。()
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[多项选择]按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是()。
A. 同质偏好市场
B. 分散偏好市场
C. 个别偏好市场
D. 集群偏好市场
E. 弥隙市场
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[单项选择]下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。
A. 投资利润率
B. 投资回报率
C. 贷款利率
D. 成本利润率
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[多项选择]根据房地产市场自然周期的理论,商品房租金增长率上升是处于自然周期的()。
A. 第一阶段
B. 第二阶段初期
C. 第二阶段后期
D. 第三阶段
E. 第四阶段
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[判断题]资金一旦用于投资就不能用于即期消费,所以,从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。()
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[单项选择]某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营,资本金为100万元.其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年,按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。
A. 10%
B. 11.27%
C. 14.18%
D. 42.55%
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[单项选择]敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是()。
A. 找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象
B. 通过评价指标的变动情况,找出不敏感的不确定性因素,做出进一步分析
C. 确定不确定性因素可能的变化范围
D. 计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值
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[单项选择]某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当,如果折现率为12%,则第一年的租金应当确定为()元/m2。
A. 467.25
B. 448.24
C. 498.53
D. 482.79
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[单项选择]对于收益性物业的管理费和利润通常是物业()的一个百分比。
A. 有效毛租金收入
B. 净经营收入
C. 潜在毛租金收入
D. 税后现金流
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[单项选择]如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,房地产投资评估的模型所用的折现率为()。
A. 8%
B. 4%
C. 14%
D. 12%
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[判断题]单层建筑物高低联跨需分别计算建筑面积时,按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。()
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[单项选择]房地产开发是一项综合性的经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面广,要想使开发项目达到预期的经济效果,必须首先做好()工作。
A. 施工图设计
B. 可行性研究
C. 成本收益分析
D. 项目建设书的编制
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[单项选择]公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于()。
A. 土地费用
B. 前期工程费
C. 房屋开发费
D. 管理费用
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[单项选择]随着行业市场营销费用的增加,会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后,就不会刺激需求了.因此市场需求有一个上限,称为()。
A. 市场潜量
B. 市场预测量
C. 市场最低量
D. 市场最高量
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[判断题]随着时间周期的延长,房地产市场的价格弹性逐渐增大。()
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[单项选择]房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后,负责组织有关单位进行验收的单位是()。
A. 开发商
B. 承包商
C. 相关的政府部门
D. 监理单位
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[多项选择]影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。
A. 自然特征,如山地和河流等
B. 细分市场
C. 人口密度的大小
D. 该区域发展的类型和范围
E. 竞争性项目的区域
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[判断题]目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人,所以政府不能作为土地一级开发者。()
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[单项选择]基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,决定基准收益率大小的因素主要是()。
A. 行业平均收益率
B. 资金成本
C. 项目风险
D. 资金成本和项目风险
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[多项选择]从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在()。
A. 第一阶段
B. 第二阶段初期
C. 第三阶段初期
D. 第三阶段
E. 第四阶段
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[单项选择]房地产置业投资项目的期间费用计为()。
A. 开发建设投资
B. 经营成本
C. 流动资金
D. 运营费用
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[多项选择]地产业投资的物业类型包括()。
A. 居住物
B. 商用物业
C. 工业物
D. 特殊物业
E. 运输物业
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[单项选择]()是物业可以获得的最大租金收入。
A. 潜在租金收入
B. 潜在毛租金收入
C. 净毛租金收入
D. 实际租金收入
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[单项选择]一购房者购买房产用于零售商业,购买的价格为150万元,其中购房者自有现金100万元,其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元,则该项投资的税前现金回报率是()。
A. 14%
B. 10%
C. 33%
D. 15%
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[单项选择]开发项目总投资包括()和经营投资。
A. 前期投资
B. 后续投资
C. 建设投资
D. 管理投资
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[多项选择]房地产市场结构包括()。
A. 总量结构
B. 区域结构
C. 产品结构
D. 供求结构
E. 资金结构
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[多项选择]物业管理企业在确定写字楼租金时,一般要考虑的主要因素有()。
A. 可出租或可使用面积
B. 出租方的商业信誉
C. 基础租金与市场租金
D. 出租单元的面积规划和室内装修
E. 物业管理企业的经营业绩
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[多项选择]依代理委托方的不同,物业代理可以分为()。
A. 联合代理
B. 买方代理
C. 独家代理
D. 卖方代理
E. 双重代理
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[判断题]房地产的价格是由市场决定的,因此,金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。()
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[单项选择]某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。
A. 9.00%
B. 8.05%
C. 30.00%
D. 7.52%
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[单项选择]已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为()。
A. 30%
B. 40%
C. 45%
D. 50%
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[多项选择]开发商的主要合同关系通常包括()等。
A. 保险合同
B. 分包合同
C. 销售合同
D. 勘察设计合同
E. 加工合同
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[判断题]开发商进行房地产开发投资,是其积累固定资产的重要方式。()
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[多项选择]债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。
A. 项目投资形成的可分配利润
B. 协议中所规定的贷款利息
C. 协议中规定的有关费用
D. 租售收益
E. 股息
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[多项选择]资金的时间价值的大小,取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有()。
A. 风险因素
B. 资本化率
C. 通货膨胀率
D. 投资利润率
E. 资金总额
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[多项选择]下列关于敏感性分析的描述正确的是()。
A. 敏感性分析是一种动态不确定性分析,是项目评估中不可或缺的组成部分
B. 敏感性分析的准确性是相当高的
C. 敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率
D. 敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度,找出敏感性因素及其大变动幅度
E. 常用的指标为内部收益率
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[判断题]在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中,有关工程的洽商、变更等书面文件,优先于合同通用条款。()
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[判断题]名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越小。()
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[单项选择]下列选项中,不计入收益性物业经营费用的是()。
A. 抵押贷款还本付息
B. 管理人员工资
C. 公共设施维修费
D. 保险费
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[多项选择]在一个房地产项目进行风险分析的过程中,风险评价的主要任务是()。
A. 选出最佳方案
B. 检验各风险因素
C. 对评价指标的影响
D. 对风险对策的建议
E. 定量确定风险大小
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[单项选择]下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是()。
A. 土地购置贷款
B. 土地储备贷款
C. 土地开发贷款
D. 建设贷款