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房地产估价理论与方法-23
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[单项选择]从理论上讲,标准临街深度是街道对地价影响的转折点:由此接近街道的方向,地价受街道的影响而( );远离街道的方向,地价( )。
A. 基本不变,逐渐降低
B. 基本不变,逐渐升高
C. 逐渐升高,基本不变
D. 逐渐降低,基本不变
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[多项选择]房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A. 装饰装修改造
B. 通货膨胀
C. 需求增加导致稀缺性增加
D. 改进物业管理
E. 周围环境改善
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[单项选择]当房地产的供给减少大于需求减少时,房地产的均衡价格将( ),均衡交易量( )。
A. 不变,增加
B. 下降,增加
C. 上升,减少
D. 下降,减少
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[多项选择]就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的交换价值,但在房地产估价中首先应对房地产使用价值的房地产( )等进行“鉴定”,因为这些影响着房地产交换价值的大小。
A. 区位
B. 质量
C. 完损程度
D. 产权
E. 功能
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[判断题]估价目的是由委托人提出的,估价时点是根据估价目的确定的。( )
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[多项选择]投资利润率的计算基数包括( )。
A. 土地取得成本
B. 开发成本
C. 管理费用
D. 销售费用
E. 销售税费
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[单项选择]假设某种商品住宅价格从2000元/m2上升到2200元/m2,其需求量从1000套减少为800套。则该种商品的价格弹性类型为( )。
A. 富有弹性
B. 缺乏弹性
C. 单一弹性
D. 完全弹性
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[多项选择]根据净收益求取的不同,收益法可分为( )。
A. 直接资本化法
B. 投资法
C. 收益乘数法
D. 利润法
E. 现金流量折现法
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[单项选择]某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地,建设期为1年,该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元,该宗房地产的报酬率为8%,该宗房地产的收益价格为( )万元。
A. 133.90
B. 135.09
C. 143.10
D. 150
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[单项选择]某居民楼总建筑面积为5000m2,总价值为1000万元,其中土地总价值为500万元,某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为150m2,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊,该人占有的土地份额为( )。
A. 3%
B. 3.5%
C. 7%
D. 4%
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[判断题]某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5%,其需求量下降了4%,则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。( )
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[单项选择]某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计,计算该期房目前的价格应为( )元/m2。
A. 4400
B. 4409
C. 4445
D. 4455
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[单项选择]房地产估价报告组成和内容是( )。
A. ①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明;⑤估价结果报告;⑥估价技术报告;⑦附件
B. ①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明;⑤估价技术报告;⑥估价结果报告;⑦附件
C. ①封面;②目录;③致委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件
D. ①封面;②目录;③致委托人函;④注册房地产估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价技术报告;⑦估价结果报告;⑧附件
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[多项选择]对同一宗房地产就某一估价目的,同时采用三种不同方法估价,计算出的三个价格( )。
A. 这三个价格应是相等的
B. 这三个价格不相等
C. 可采用这三个价格中的某一个作为最终评估价格
D. 在这三个价格的基础上,估价人员根据自己的经验进行修正,确定一个评估价格
E. 最后评估价格可采用这三个价格的平均值
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[单项选择]( )资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A. 一级
B. 二级
C. 三级
D. 暂定级
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[单项选择]某幢写字楼,建筑物重新购建价格为2000万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年。假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。
A. 400
B. 628
C. 656
D. 700
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[判断题]对于某些类型的房地产来讲,实行交通管制也许会降低该类房地产的价值,但对于另一类型的房地产来讲,实行交通管制可能会提高该类房地产的价值。( )
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[判断题]为便于投资利息的测算,销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。( )
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[单项选择]在估价中选取4个可比实例,甲成交价格为4800元/m2,建筑面积为100m2,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格为5000元/m2,建筑面积为120m2首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格为4700元/m2,建筑面积为90m2,成交时一次付清;丁成交价格为4760元/m2,建筑面积为110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为( )。
A. 甲>乙>丙>丁
B. 乙>丁>甲>丙
C. 乙>丙>甲>丁
D. 丙>乙>丁>甲
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[单项选择]某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2,现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为:99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
A. 2700.8
B. 2800.1
C. 2800.8
D. 2817.7
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[单项选择]某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房,它的耐用年限是( )年。
A. 40
B. 35
C. 30
D. 20
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[判断题]用收益法估算某大型商场的价值时,其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。( )
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[判断题]一套建筑面积100m2、总价30万元的住房,在成交日期时一次付清,则该套住房的名义价格为30万元。( )
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[判断题]移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采取逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显示出价格变动的基本发展趋势。( )
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[多项选择]下列房地产权利的种类中,属于物权的有( )。
A. 所有权
B. 土地使用权
C. 地役权
D. 典权
E. 租赁权
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[单项选择]一份合格的房地产估价报告,应由负责该估价项目的至少( )名注册房地产估价师签名,并加盖估价机构公章。以估价机构的名义出具。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
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[多项选择]下列估价中宜采用假设开发法的有( )。
A. 拆迁补偿估价
B. 在建工程估价
C. 出让地块估价
D. 房改售房估价
E. 公益性拆迁
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[判断题]搞清楚将拥有的土地权利,包括异清楚权利性质、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等,主要是为了测算开发成本、租金等服务。( )
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[多项选择]长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外,还可用于( )等。
A. 收益法中预测未来的租金
B. 市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C. 填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D. 比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力
E. 成本法中确定房地产的重新购建价格
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[单项选择]A房地产开发公司征收200亩耕地,建设一住宅小区,该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元,按国家规定最低补偿标准,A房地产开发公司应支付( )万元土地补偿费。
A. 33
B. 66
C. 96
D. 160
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[单项选择]对于一宗土地来说,当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后,收益开始( )。
A. 下降
B. 迅速下降
C. 稳定不变
D. 上升
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[多项选择]有一出租的写字楼拟选用收益法估价,现需要搜集( )等方面的资料。
A. 开发完成后的市场价格
B. 租金水平
C. 竞争性项目
D. 出租率或空置率
E. 运营费用
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[单项选择]运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用现金流量折现法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。
A. 待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B. 待开发房地产建设发包日期
C. 取得待开发房地产的日期
D. 房地产开发完成并投入使用的日期
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[判断题]房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中,建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。( )
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[单项选择]实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是( )。
A. 过去数据简单算术平均法
B. 过去数据加权算术平均法
C. 未来数据简单算术平均法
D. 未来数据资本化公式法
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[单项选择]房地产的开发、利用、消费,要受制于其所在的空间环境,如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等,这是由于房地产的( )。
A. 不可移动性
B. 独一无二性
C. 相互影响性
D. 易受限制性
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[单项选择]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为50年,预计未来第一年的净收益为50万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为6%,该宗房地产的价格为( )万元。
A. 833
B. 2500
C. 1250
D. 1067
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[单项选择]某城市居民人均收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元,某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A. 0.36
B. 1.22
C. 2.78
D. 3.25
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[多项选择]根据房地产估价的合法原则,目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。
A. 土地所有权
B. 国有工业用地土地使用权
C. 宅基地土地使用权
D. 大型游乐场
E. 乡镇企业用房
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[单项选择]某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为( )万元。
A. 217
B. 117
C. 100
D. 无法确定
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[简答题]估价对象为一写字楼,土地总面积为1000m2,于1995年10月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4000m2,建成于1998年10月底,为钢筋混凝土结构,根据下面所给资料,需评估该写字楼2007年10月31日的价值。搜集有关资料如下:
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:
(2)交付土地使用权出让金等为80元/m2,土地开发费用、税金和利润等为100元/m2,以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分别为十个级别,城市边缘土地列为最差级,即处于第八级,而估价对象处于第七级土地上。
各级土地之间的价格差异如下表所示。