试卷详情
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房地产估价理论与方法-14
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[多项选择]在运用假设开发法进行估价时,首先要调查待开发房地产的基本情况,其基本内容包括( )。
A. 弄清土地的位置
B. 弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等
C. 弄清城市规划设计条件
D. 弄清将拥有的土地权利
E. 测算开发项目的预期利润
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[单项选择]某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计,该幢房地产目前的价格应为(
)。
A. 4400元/m2
B. 4409元/m2
C. 4445元/m2
D. 4455元/m2
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[单项选择]某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方(
)元/m2。
A. 2020.80
B. 2214.29
C. 2336.45
D. 2447.37
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[单项选择]防范估价风险的最后一道防线是( )。
A. 撰写估价报告
B. 审核估价报告
C. 出具估价报告
D. 估价资料归档
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[单项选择]当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额大致接近时,宜采用( )预测房地产的未来价格。
A. 数学曲线拟合法
B. 平均增减量法
C. 平均发展速度法
D. 移动平均法
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[多项选择]房地产的最高最佳使用状态应该包括( )。
A. 最佳区位
B. 最佳规模
C. 最佳用途
D. 最佳集约度
E. 最佳收益
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[单项选择]在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是( )。
A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值
B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费
C. 销售费用和销售税费
D. 开发成本和管理费用
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[单项选择]当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时,临街宗地总价=路线价×( )×临街宽度。
A. 单独深度价格修正率
B. 累计深度价格修正率
C. 平均深度价格修正率
D. 混合深度价格修正率
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[多项选择]房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于( )等引起。
A. 交通建设
B. 市场供求变化
C. 人口素质变化
D. 所在地区衰落
E. 城市规划的制定与修改
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[单项选择]某建筑物已建成10年,预计尚可使用40年,残值率为4%,该建筑物的成新率为( )。
A. 75%
B. 79%
C. 81%
D. 84%
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[多项选择]直接资本化法的优点是( )。
A. 不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益
B. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础
C. 每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解
D. 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E. 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况
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[单项选择]某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于(
)元/m2。
A. 4800
B. 5124
C. 5800
D. 7124
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[多项选择]价格等于“成本加平均利润”,是长期内平均来看的,而且还需要具备下述条件( )。
A. 生产成本高于市场平均成本
B. 生产成本低于市场平均成本
C. 自由竞争
D. 该种商品本身可以大量重复生产
E. 生产成本等于市场平均成本
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[多项选择]房地产具有易受限制性,政府对房地产的限制通常通过( )来实现。
A. 充公权
B. 管制权
C. 征税权
D. 征收权
E. 出让权
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[单项选择]某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000,万元,总建筑面积为10000m2,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊,甲占有的土地份额为(
)。
A. 1%
B. 1.5%
C. 2%
D. 2.5%
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[单项选择]某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价(
)。
A. 78万元
B. 882万元
C. 1210万元
D. 1272万元
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[单项选择]一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的(
)。
A. 实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元
B. 实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元
C. 实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元
D. 实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元
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[单项选择]现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。
A. 存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B. 存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C. 存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D. 存量+新增竣工量-拆毁量
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[多项选择]权益状况比较、调整的主要内容包括( )。
A. 土地使用年限
B. 土地出让方式
C. 城市规划限制条件
D. 楼层、朝向
E. 公共设施完备程度
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[多项选择]在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。
A. 拟采用的估价技术路线和估价方法
B. 拟调查搜集的资料及其来源渠道
C. 预计所需的时间、人力、经费
D. 估价作业步骤和时间进度安排
E. 违约责任
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[多项选择]房地产价格的形成条件有( )。
A. 房地产的需要
B. 房地产的有用性
C. 房地产的有效需求
D. 房地产的相对稀缺性
E. 房地产的有效供给
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[单项选择]收益法中所指的收益是( )。
A. 估价时点前一年的收益
B. 估价时点前若干年的平均收益
C. 估价时点以后的未来预期正常收益
D. 估价时点前最高盈利年份的收益
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[单项选择]某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费,买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于(
)。
A. 2427元/m2
B. 2500元/m2
C. 2575元/m2
D. 2632元/m2
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[单项选择]某宗土地的面积为1000m2,其上建筑物的建筑面积为5000m2,建筑物的基底面积为700m2,建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为(
)。
A. 8.0
B. 5.6
C. 5.0
D. 0.7
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[单项选择]估价报告书中说明的( )限定了其用途。
A. 估价原则
B. 估价方法
C. 估价目的
D. 估价对象状况
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[单项选择]下列表述中不正确的是( )。
A. 在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果
B. 在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果
C. 在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果
D. 在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果
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[单项选择]某临街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为121.92万元。按四三二一法则,其相邻临街深度15.24m(即50英尺),临街宽度25m的矩形土地的总价为( )。
A. 53.34万元
B. 85.34万元
C. 106.68万元
D. 213.36万元
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[多项选择]影响房地产价格的社会因素,主要有( )。
A. 政治安定状况
B. 社会治安状况
C. 房地产投资
D. 房地产投机
E. 城市化
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[多项选择]路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。
A. 路线价
B. 深度百分率
C. 宗地形状
D. 临街状态
E. 土地形状
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[多项选择]建筑物的功能折旧原因不包括( )。
A. 自然环境恶化
B. 消费观念变更
C. 设备陈旧落后
D. 城市规划改变
E. 政府政策变化
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[单项选择]某建筑物实际经过年数为10年,经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年,该建筑物经济寿命为50年,残值率为2%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A. 80%
B. 82%
C. 83%
D. 92%
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[单项选择]某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/,m2,其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预测基期,则该类房地产于2006年初的价格最接近于(
)元/m2。
A. 3100
B. 3195
C. 3285
D. 3300
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[单项选择]下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。
A. 交通拥挤
B. 建筑技术进步
C. 城市规划改变
D. 自然环境恶化
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[单项选择]在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是(
)元/m2。
A. -100
B. -50
C. 50
D. 100
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[单项选择]建筑物净收益=( )×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。
A. 建筑物重置价
B. 建筑物现值
C. 土地价格
D. 房地产价格
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[单项选择]实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是( )。
A. 过去数据简单算术平均法
B. 过去数据加权算术平均法
C. 未来数据简单算术平均法
D. 未来数据资本化公式法
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[单项选择]同区位的甲、乙、丙三种房地产,当价格变化百分比为10%时,需求量变化百分比分别为30%、10%、0,则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。
A. 富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B. 完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C. 完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D. 富有弹性、单一弹性、完全无弹性
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[单项选择]评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0。则该可比实例在2005年9月末的价格为(
)元/m2。
A. 2938
B. 2982
C. 3329
D. 3379
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[多项选择]在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有( )。
A. 农用地改为非农建设用地
B. 在写字楼旁新建大型游乐场
C. 住宅区道路禁止货车通行
D. 在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E. 常常遭受洪水威胁
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[单项选择]“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A. 给水、排水、电力、通信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
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[单项选择]房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。
A. 有用性、稀缺性、有效需求
B. 供给、需求、利用状况
C. 权利、租金、利率
D. 价值、使用价值、供求
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[单项选择]有一宗房地产总价为100万元,综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
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[单项选择]某综合办公楼建设期为3年,有效经过年数为10年,现补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年,建筑物剩余经济寿命为35年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )。
A. 35年
B. 45年
C. 48年
D. 50年
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[多项选择]关于长期趋势法的作用,下列说法正确的有( )。
A. 长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测
B. 长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C. 长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整
D. 长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
E. 长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势
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[单项选择]某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为( )。
A. 10.0%
B. 11.1%
C. 11.9%
D. 12.5%
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[单项选择]某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元,则该住宅每平方米建筑面积的价格为(
)元。
A. 2400
B. 2580
C. 2607
D. 2760
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[单项选择]当供给增加量小于需求减少量时,则( )。
A. 均衡价格下降,均衡交易量增加
B. 均衡价格下降,均衡交易量减少
C. 均衡价格上升,均衡交易量增加
D. 均衡价格上升,均衡交易量减少
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[单项选择]采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为( )。
A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
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[单项选择]在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中,某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计,管理费率和开发利润执行国家有关规定,该幢经济适用住房的最高基准价格为(
)。
A. 1067元/m2
B. 1070元/m2
C. 1087元/m2
D. 1141元/m2
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[多项选择]房地产的供求状况可以分为( )。
A. 全国房地产总供求状况
B. 本地区房地产的供求状况
C. 全国本类房地产的供求状况
D. 本地区本类房地产的供求状况
E. 临近地区本类房地产的供求状况