土地估价师
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[多项选择] N省B城市建成区内有一国有化肥厂，该化肥厂的基本情况为：土地面积15000m2，为1990年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。2005年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2012年1月1日。
请就上述背景回答问题：仅根据城市总体规划图中的信息判断，估价中该土地可能按______用途评估。
A. 居住
B. 商业
C. 工业
D. 商住综合
[判断题]土地用途管制可以实现利用整体效率最大化，但不可消除土地利用中不利的外部性影响。
[多项选择]以下标志中属于品质标志的有______。
A. 建筑面积
B. 性别
C. 年龄
D. 学历
E. 停车泊位
[判断题]土地利用总体规划图的比例尺大多是大于1:10000，而土地利用详细规划和土地利用专项规划，其比例尺往往小于1:10000。
[判断题]土地规划实质是对未来土地利用及其发展趋势所作的预先估算的过程。
[简答题]H市某房地产开发公司于2006年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为3600m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.5。2007年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6000元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2010年10月所占用土地的总价。 经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表：
案例编号 交易类型 土地用途 楼而地价/(元/m2) 土地使用年期 交易时间 区域因素修正系数 个别因素修正系数
A1 出让 综合 1230 50 2010.4 3 6
A2 转让 服装批发市场 1350 40 2009.7 4 2
A3 转让 综合 966 47 2008.6 -2 -3
A4 抵押 文具商店 1199 36 2007.5 -5 0
A5 转让 工业 879 50 2009.11 -2 3
A6 转让 公寓 1250 40 2009.12 6 1
A7 转让 高档商场 1480 39 2010.1 4 0
A8 转让 零售商店 1260 38 2010.8 -3 -4
上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值的表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值的表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。 该城市商业用地价格在2007年6月至2009年6月间，平均每月比2007年6月的价格上涨0.2个百分点；2009年7月至2010年10月间，平均每月比2007年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原率取6%。
[判断题]用途管制是实施土地利用规划的依据，而土地利用规划是落实用途管制的手段和措施。
[单项选择] 张先生拥有一套建筑面积120m2的商品住宅。该住宅为2002年底取得70年土地使用权、2005年底建成交付使用的，建筑物使用年限为70年，办理了房地产权证。2011年底这套住宅正在出租，月租金2000元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为15%，还原率为8%。
请就上述背景回答问题：采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为______。
A. 物业管理费+维修费+保险费
B. 房地产税+物业管理费+维修费
C. 房地产税+物业管理费+维修费+保险费
D. 房地产税+物业管理费+维修费+保险费+水电费+供暖费

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