试卷详情
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资产评估-房地产评估(一)
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[多项选择]在建工程评估的常用方法主要有( )。
A. 形象进度法
B. 市场比较法
C. 变动因素调整法
D. 重编预算工程进度法
E. 假设开发法
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[单项选择]有一宗土地,出让年期为30年,资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元、25万元,并从第6年开始稳定保持在35万元水平上,那么该宗土地的收益价格接近于()万元。
A. 281.5
B. 279
C. 373.5815
D. 102.226
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[多项选择]城镇土地的基准地价是以( )为依据评估出来的。
A. 标定地价
B. 土地形状
C. 土地用途
D. 土地级别
E. 土地面积
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[多项选择]在房地产评估中,收益法主要适用于( )。
A. 商场
B. 政府大楼
C. 学校
D. 公寓
E. 旅馆
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[多项选择]应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。
A. 城镇基准地价
B. 基准地价修正系数
C. 宗地的收益
D. 宗地的开发成本
E. 宗地容积率
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[单项选择]有一宗房地产,评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元,资本化率为8%,已知未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%,则该宗房地产的永续评估价值最接近于( )万元。
A. 700
B. 800
C. 1000
D. 1100
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[单项选择]在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。
A. 基础设施配套费
B. 公共事业配套费
C. 小区开发配套费
D. 城市建设配套费
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[单项选择]建设单位管理费通常按( )的一定比例估算。
A. 土地取得费
B. 建安工程费
C. 建安工程费及工程附加支出
D. 建安工程费及配套费
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[单项选择]用收益法计算房地产价格,若纯收益s每年不变,资本化率为0,年期为n,则收益价格为( )。
A. ∞
B. n×s
C. s
D. 0
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[单项选择]在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用( )评估较为合适。
A. 成本法
B. 市场法
C. 剩余法
D. 收益法
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[单项选择]土地一般是指( )。
A. 陆地及其空间的全部环境因素
B. 由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体
C. 地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂
D. 地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分
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[单项选择]在运用市场法评估房地产价值时,可以通过对交易日期修正,将可比交易实例价格修正为( )的价格。
A. 评估时间
B. 评估基准
C. 过去时点
D. 未来时点
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[单项选择]用于资产评估的房地产收益应该是房地产( )。
A. 实际总收益-实际总费用
B. 实际总收益-客观总费用
C. 客观总收益-实际总费用
D. 客观总收益-客观总费用
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[多项选择]应用假设开发法评估地价时,从房屋预期售价中应扣除的费用项目有( )。
A. 征地费用
B. 建筑总成本
C. 利润
D. 税金
E. 利息
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[多项选择]假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。
A. 专业费用
B. 投资利息
C. 卖楼价
D. 地价
E. 建筑费用
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[单项选择]某待估宗地剩余使用年限为30年,还原利率为6%,比较实例价格为3000元/m2,剩余使用年限为40年,若不考虑其他因素,则评估对象的评估价值接近于()元/m2。
A. 3279
B. 2250
C. 2744
D. 4000
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[单项选择]运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率,可以通过( )与建筑物全部使用年限的比率求得。
A. 已提折旧年限
B. 实际已使用年限
C. 已使用年限
D. 剩余使用年限
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[多项选择]下列属于建筑安装工程费的有( )。
A. 招投标费
B. 质量监督费
C. 测量、勘察设计费
D. 竣工图费
E. 预算审查费
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[简答题]基准地价有哪些作用
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[多项选择]房地产价格由政府指定并定期公布的有( )。
A. 基准地价
B. 交易底价
C. 标定地价
D. 房屋重置价格
E. 转让价格
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[多项选择]运用基准地价评估宗地价格时,需修正的因素包括( )。
A. 土地使用年限
B. 土地出让金
C. 土地等级
D. 容积率
E. 拆迁费用
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[简答题]影响房地产价格的区域因素包括哪些内容
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[单项选择]从评估原理的角度划分,基准地价修正系数法可归属于( )。
A. 收益法
B. 成本扣除法
C. 市场法
D. 清算价格法
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[单项选择]评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。
A. 使用时间长
B. 不可位移
C. 不易变现
D. 规划限制严
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[单项选择]待拆迁改造的再开发地产的评估应用( )进行评估。
A. 成本法
B. 基准地价修正法
C. 假设开发法
D. 剩余价值法
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[简答题]房地产投资的风险性表现在哪些方面
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[单项选择]如果某房地产的售价为1000万元,其中建筑物价格为600万元,地价400万元,该房地产的年客观收益为72万元,建筑物的资本化率为8%,那么土地的资本化率最接近于()。
A. 8%
B. 7.5%
C. 6%
D. 5%
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[单项选择]采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。
A. 预算定额合理
B. 建筑物客观投入合理
C. 建材价格变化不大
D. 人工费率变化不大
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[单项选择]土地价格主要受需求影响的特征是由土地的( )决定的。
A. 稀缺性
B. 效用永续性
C. 位置固定性
D. 不可再生性
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[单项选择]土地的经济供给是( )的。
A. 固定
B. 有弹性
C. 永续增加
D. 不可再生
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[多项选择]收集与被估在建工程有关的政府批准文件有( )。
A. 土地使用权出让合同
B. 建设用地许可证
C. 开工许可证
D. 施工许可证
E. 完工程度
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[单项选择]对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程,可采用( )评估。
A. 假设开发法
B. 成本法
C. 形象进度法
D. 市场法
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[多项选择]下列各项中可用于标定地价评估的是( )。
A. 基准地价
B. 市场交易资料
C. 宗地地价
D. 使用年限修正系数
E. 容积率修正系数
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[简答题]简述在建工程评估的几种方法及其评估思路。
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[单项选择]我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。
A. 国土资源部
B. 建设部
C. 财政部
D. 国务院
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[简答题]某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地(50年使用权),并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积1000m2,建筑面积为1800m2,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率6%,建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的收益价格。
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[多项选择]关于楼面地价与土地单价之间的关系,下列说法中正确的是( )。
A. 楼面地价一定大于土地单价
B. 楼面地价一定小于土地单价
C. 楼面地价可以等于土地单价
D. 楼面地价可以小于土地单价
E. 楼面地价与土地单价无关
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[简答题]房地产评估应遵循哪些原则
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[多项选择]确定地块的最佳利用方式,包括确定( )。
A. 土地面积
B. 建筑容积率
C. 土地覆盖率
D. 建筑高度
E. 建筑装修档次
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[单项选择]待估建筑物账面原值150万元,竣工于1995年年底,假定1995年的价格指数为100%,从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%,则2000年年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。
A. 2650
B. 265
C. 2410
D. 241
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[简答题]有一宗土地,出让年期为40年,资本化率为10%,预计未来5年的纯收益分别为30万元、35万元、40万元、35万元、38万元,从第六年开始,大约稳定保持在40万元左右,试用收益法评估该宗地价格。
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[单项选择]某待估房地产预计在评估基准日后第一年年总收入200万元,年总费用550万元,以后年收益将以每年1%比率递减,当折现率为10%时,该房地产永续价值接近于( )万元。
A. 858
B. 900
C. 1000
D. 5222
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[单项选择]根据经济学原理,同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用下其价格将趋于一致,依据这一原理建立的房地产评估原则是( )。
A. 供需原则
B. 替代原则
C. 最佳使用原则
D. 贡献原则
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[单项选择]若反映宗地地价水平,( )指标更具说服力。
A. 楼面地价
B. 土地单价
C. 建筑单价
D. 基准地价
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[多项选择]土地的经济特性包括( )。
A. 稀缺性
B. 产权的可垄断性
C. 不可再生性
D. 质量的差异性
E. 土地效益的级差性
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[单项选择]有一宗土地,第一年的纯收益为200万元,资本化率为5%,若:(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%;(2)以后各年年纯收益逐年增加1万元。则两种情况下该宗土地无限年期价格应分别为()万元。
A. 5000,2000
B. 1667,2400
C. 5000,4400
D. 1667,1600
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[多项选择]在路线价估价法中各种形式的深度百分比率中,呈递减现象的有( )。
A. 平均深度百分率
B. 单独深度百分率
C. 累计深度百分率
D. 标准深度百分率
E. 以上皆是
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[单项选择]作为房地产评估依据的纯收益是指( )。
A. 实际纯收益
B. 客观纯收益
C. 实际纯收益与客观纯收益的加权平均
D. 实际纯收益与客观纯收益两者比较取高者
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[单项选择]根据经验,非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
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[单项选择]被评估企业有一块土地,总面积1.5万m2,为5年前通过购买方式取得,当时每平方米价格为2000元。在最近5年中,土地价格每年的变化幅度分别为2%、5%、-1%、4%、-2%,如果不考虑其他因素,则被评估企业该宗土地的评估总值最接近于(
)万元。
A. 3000
B. 3240
C. 3242
D. 3263
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[多项选择]房地产一般特性的主要内容包括( )。
A. 土地形状
B. 土地开发程度
C. 土地权利性质
D. 建筑物结构
E. 建筑物朝向
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[简答题]简述假设开发法的评估思路及适用范围。
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[单项选择]运用收益法评估房地产时,房地产总费用的公式正确的是( )。
A. 房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金
B. 房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
C. 房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
D. 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
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[单项选择]某宗土地3000m2,土地单价为1000元/m2,国家规定的容积率为4,建筑密度为0.5,则楼面地价为()。
A. 250元/m2
B. 500元/m2
C. 1000元/m2
D. 3000元/m2
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[单项选择]由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。
A. 转让人
B. 占有人
C. 使用人
D. 所有人
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[单项选择]下列关于地价特征的叙述,错误的是( )。
A. 地价是权益价格
B. 土地具有增值性
C. 地价具有普遍性
D. 地价具有可比性
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[多项选择]房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有的特性是( )。
A. 位置固定性
B. 供求广泛性
C. 长期使用性
D. 投资风险性
E. 效益性
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[单项选择]某待估房地产,已知建筑物还原利率为8%,土地还原利率为6%,建筑物价值占房地产总价值的 45%,则该房地产综合还原利率应为( )。
A. 5%
B. 6.5%
C. 6.9%
D. 7.2%
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[多项选择]土地使用权出让可以采用( )方式。
A. 协议
B. 招标
C. 划拨
D. 拍卖
E. 合伙
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[多项选择]采用假设开发法,投资回报利润率的计算基数为( )。
A. 地价
B. 土地开发费
C. 土地取得费
D. 专业费
E. 土地增值收益
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[单项选择]待估土地年总收入为300万元,年总费用250万元,剩余使用年限40年,折现率为6%,则其评估价值最接近于()万元。
A. 700
B. 800
C. 833
D. 752
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[单项选择]地产市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。
A. 稀缺性
B. 用途多样性
C. 位置固定性
D. 价值增值性
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[简答题]
某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟出租,出租期为10年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金是以第1年租金8万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多少
要求:
(1)按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值须使用年金法计算。
(2)写出计算过程。
(3)写出正确结论。
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[多项选择]运用成本法对房地产价格评估,其使用范围主要是( )。
A. 新开发地
B. 学校用地
C. 公园用地
D. 商业用地
E. 军队营房
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[简答题]有一宗房地产,假设使用年期为无限,未来第一年年纯收益为100万元,资本化率为10%,若:(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万元;(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。两种情况下该宗房地产的评估价值为多少。
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[单项选择]最能反映土地使用强度的指标是( )。
A. 建筑高度
B. 覆盖率
C. 建筑面积
D. 容积率
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[多项选择]建筑物的有形损耗包括( )。
A. 建筑物自然老化
B. 建筑物磨损
C. 自然灾害引起的建筑物功能减弱
D. 由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧
E. 以上皆是
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[多项选择]评估建筑物需考虑的因素包括( )。
A. 产权性质
B. 用途
C. 建筑结构
D. 建设单位
E. 装修质量和水平
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[多项选择]影响房地产价格的一般因素包括( )。
A. 商业繁华程度
B. 经济发展因素
C. 交通便捷因素
D. 城市规划及开发战略
E. 人口因素
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[单项选择]下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例,则应用纯收益与售价比率法确定评估标的资本化率为()。
A. 交易实例
B. 纯收益(元/m2·年)
C. 售价(元/m2)
D. 1
E. 500
F. 5500
G. 2
H. 450
I. 6000
J. 3
K. 480
L. 5800
M. 4
N. 460
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[单项选择]在影响商业房地产价格的区域因素中,对价格影响最大的是( )。
A. 城市规划限制
B. 区域的繁华程度
C. 交通通达程度
D. 公共公用配套设施状况
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[单项选择]某宗土地4000m2,土地上建一幢10层的宾馆,宾馆首层面积为2500m2,第2层至第10层每层建筑面积为2000m2,则由此计算出的建筑容积率为()。
A. 4
B. 5.125
C. 2
D. 6
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[单项选择]单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格,它称为( )。
A. 楼面地价
B. 总价格
C. 单位价格
D. 土地使用权价格
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[简答题]简述地价的特征。
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[单项选择]用剩余法评估地价时,预付地价款的利息额应以全部预付的价款为基数,按( )计算。
A. 整个开发建设工期
B. 开发建设工期的一半
C. 整个空置期
D. 空置期的一半
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[单项选择]某宗地,土地单价为3000元/m2,该宗地容积率为1.5,建筑面积为150m2,则楼面地价为(
)元/m2。
A. 20
B. 200
C. 2000
D. 4500
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[多项选择]运用成本法评估土地使用权价值,考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( )。
A. 土地取得费用和土地开发费用
B. 土地取得费用和土地增值收益
C. 土地开发费用和土地增值收益
D. 开发后的土地地价
E. 土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用
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[多项选择]房地产评估的原则包括( )。
A. 可比原则
B. 替代原则
C. 最有效使用原则
D. 贡献原则
E. 合法原则
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[多项选择]运用剩余法评估房地产价格,其使用范围主要是( )。
A. 待开发土地
B. 已开发建筑完成的土地
C. 将生地开发为熟地
D. 待拆迁改造的再开发土地
E. 在建工程
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[单项选择]有一宗地,出让年期为50年,已使用30年,资本化率为10%,预计未来每年的纯收益为15万元,则该宗地的评估价值最接近于( )万元。
A. 128
B. 141
C. 149
D. 150
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[单项选择]城镇土地的基准地价是( )。
A. 某时点城镇土地单位面积价格
B. 某时期城镇土地单位面积价格
C. 某时点城镇区域性土地平均单价
D. 某时期城镇区域性土地平均单价
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[多项选择]基准地价是城市建成区的( )。
A. 单位地价
B. 路线价
C. 平均价格
D. 区域性价格
E. 土地使用权价格
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[多项选择]新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等建设费用。
A. 临时用电
B. 附属锅炉房
C. 自行车棚
D. 大型游乐场
E. 幼儿园
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[单项选择]某待估房地产,已知建筑物还原利率为10%,土地还原利率为8%,建筑物价值占房地产总价值的 45%,则该房地产综合还原利率应为( )。
A. 8.9%
B. 6%
C. 6.9%
D. 7.1%
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[单项选择]土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前 ( )内申请续期。
A. 3个月
B. 6个月
C. 1年
D. 1年半
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[单项选择]某宗土地,土地单价为10000元/m2,规划容积率为8,建筑密度为0.5,则其楼面地价为(
)元/m2。
A. 5000
B. 1250
C. 800
D. 20000
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[单项选择]土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限,如:(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地。它们的最高出让年限正确的分别是( )。
A. 70、50、50、40、50
B. 70、50、50、40、40
C. 60、50、50、40、50
D. 60、50、40、40、50
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[单项选择]用成本法评估土地价格时,土地取得费的计息期应为( )。
A. 整个开发期
B. 整个销售期
C. 整个开发期和销售期
D. 整个开发期和销售期的一半
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[简答题]某二层建筑物,宅基地面积200m2,建筑面积240m2,月租金4800元,取得租金的年总费用 12000元,土地还原利率10%,建筑物还原利率12%,评估时,建筑物的剩余使用寿命为25年,评估人员运用成本逼近法求得土地成本每平方米1000元,土地所有权收益为土地成本的10%。
(1)年总收益是( )元。
A.57600 B.38900 C.63200 D.45600
(2)土地使用权总价是( )元。
A.210000 B.220000 C.200000 D.230000
(3)土地年纯收益是( )元。
A.22000 B.24000 C.23000 D.25000
(4)建筑物纯收益是( )元。
A.24500 B.26400 C.23600 D.32000
(5)用建筑物估价残余法估测建筑物的价格是( )元。
A.143886 B.152400 C.149000 D.165300
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[简答题]有一待估宗地甲需评估,现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B、C、D,具体情况如下表。
成 交 价 单位:元/m2