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价格鉴证案例分析-9
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[简答题]
根据给出的价格鉴证资料,简要回答下面的问题。
2010年2月10日,法院依法查封了××市涉案公司仓库中一批近几年陆续购进的多种违禁药品。3月20日,检查机关根据规定持附有违禁药品清单的委托书到某价格鉴证中心要求对该药品进行鉴证。该中心当即受理,并派一名价格鉴证师与两名法官共同进行现场勘验。之后,该价格鉴证师在进行市场行情调查的基础上,依据有关法律、法规和政策,经分析、判断、计算,于3月25日确定了该批药品的价格,草拟了价格鉴证结论书,3月26日通过内部审核并由法定代表人签发后,将价格鉴证结论书直接送达涉案公司。
该公司收到价格鉴证结论书后,对该价格鉴证结论有异议,遂由其代理律师向具有复核裁定资质的××省价格认证中心提出复核裁定要求,并提供了有关的证据材料。××省价格鉴证机构受理了该复核裁定。
根据上述资料,简要回答下面的问题:对该专业性较强的药品进行价格鉴证主要需要做好哪些工作
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[简答题]甲价格鉴证机构接受委托为一宗待开发商业用地进行价格鉴证,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自价格鉴证基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。价格鉴证师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为该宗土地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中:1~2层为商场,每层建筑面积为3000平方米;3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
价格鉴证师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
1.将该宗土地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租,其中1~2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算;
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价格进行鉴证。
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[简答题]案例提示:
某法院在办理执行案件过程中,委托价格鉴证机构对××商务楼进行价格鉴证。该案例采用了收益法和成本法。
关于××商务楼的价格鉴证结论书
一、价格鉴证标的
××商务楼位于××市××路××号,属××××商贸有限公司所有。××××商贸公司2006年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年,从2006年4月1日至2046年3月31日),土地用途为商业。××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积6611m2,总用地面积2560m2。商务楼自筹资金开发建设,于2008年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。鉴证标的其他描述(略)。
二、价格鉴证目的
评估××商务楼市场价格,为整体转让提供价格参考依据。
三、价格鉴证时间
2010年3月7日。
四、价格定义
鉴证结论所指价格是:鉴证标的在鉴证基准日,采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。
五、价格鉴证依据
(一)国家有关政策、法规及技术标准文件
1.《中华人民共和国价格法》;
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3.建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知;
4.国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》;
5.国家发展和改革委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、财政部印发的《关于扣押追缴没收及收缴财物价格鉴证管理的补充通知》;
6.国家有关涉案物品价格鉴证方面的其他政策、法规。
(二)委托方提供的资料
1.《××市中级人民法院委托司法鉴证函》;
2.《房屋所有权证》复印件;
3.《中华人民共和国契税完税证》复印件;
4.其他相关资料。
(三)鉴证方收集的有关资料
1.实地勘察资料;
2.市场调查资料。
六、价格鉴证过程
(一)收益法价格鉴证过程
1.年有效毛收入价格鉴证
根据《房屋所有权证》记载,鉴证标的总建筑面积6611m