试卷详情
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房地产估价案例与分析-65
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[单项选择]6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地,与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,资本化率为10%。请问:
该办公楼的收益年限为( )年。
A. 30
B. 34
C. 36
D. 40
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[简答题]某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,还需要做哪些专业工作(体现估价工作程序和步骤)
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[单项选择]某公司自有酒店200m2,该酒店位于繁华的商业中心,经营三年来连年亏损,而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m2·月)。
若对该房地产采用收益法进行评估,则净收益按( )计算。
A. 0元/(m2·月)
B. 80元/(m2·月)
C. 亏损前的净收益
D. 市场租金
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[简答题]甲公司2001年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅,当第一期40栋于2004年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债,拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出6栋,平均价格为3860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当2007年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理,而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些
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[简答题]某写字楼坐落于××市××大街,该用地原为危改小区,2005年8月1日新城公司获立项批准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款并开工。2007年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼,具体规划要求如下:
(1)红线内占地面积:3199m2。
(2)建筑面积:14300m2
其中:地下1层1280m2,车位5个,设备间240m2。
地上1层1280m2,其中餐饮娱乐等使用面积875m2。
地上2~12层10780m2,其中写字楼出租单元使用面积7793m2。
(3)容积率4.47,地上容积率为3.77。
(4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为5元/日,餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积7元/日,地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%,餐饮娱乐部分75%,出租率:写字楼90%,餐饮娱乐95%,车位90%。管理费占总收益的1.5%,维修费占总收益的2.5%,房产税占总收益的12%,设备使用费占总收益的7%,税金占5.75%,营业税及附加占总收益的5%,当地同类投资资本化率为13.8%。
采用收益法估价部分计算如下:
1.年总收益
写字楼年总收益=5/70%×90%×10780×365/10000=1828.58万元
餐饮娱乐年总收益=7/75%×95%×875×365/10000=283.18万元
车位年总收益=800×5×90%×12/10000=28万元
年总收益总计2140万元
2.年总成本费用及税金
成本及运营费用=2140×28%=599.2万元
营业税及附加=2140×5%=107万元
3.估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8万元
4.计算收益价格
V=a/r×[1
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[简答题]法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定:拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。请问:
1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业为什么
2.拍卖保留价应由谁确定如何确定
3.乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费
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[单项选择]某酒店一楼有一空调机房,建筑面积250m2,空调主机1990年购入,当时的购入价格为500万元,同型号空调主机现行市场价格为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用为5万元。如果更换新式空调主机(其他配套设备不需要改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积为50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元。
A. 530
B. 472
C. 455
D. 450