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[单项选择]
某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该房地产的正常成交单价为（）元/m2。
A. 2427.18
B. 2500.00
C. 2575.00
D. 2659.57
[简答题]地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：
(1)该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税。
(2)该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
(3)该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。
(4)4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元。
(5)将5000平方米的房屋出租给他人使用(产权未发生转移)，月租金为45万元，租期为8个月。
(6)2012年8月税务机关要求该房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算。
(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，计算土地增值税时开发费用的扣除比例为10%。)
要求：
根据上述资料，回答问题，需计算出合计数。简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。
[单项选择]某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2。成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。
A. 200
B. 300
C. 700
D. 1000
[单项选择]某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )万元。
A. 10.30
B. 13.00
C. 28.00
D. 20.80
[简答题]某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（没资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。
[简答题]某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金：第三年投入资金12750万元。该项目的住宅宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完：服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2·年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。
[简答题]某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1994年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2；建筑物的结构为钢筋混凝土，于1995年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积800元。1999年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2；该类房屋的重置价格（含使用权年限为50年的土地价格）为每平方米建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产1999年10月1日的总价。
[多项选择]某房地产开发公司为扩大建筑面积；自行更改已经过审批的设计方案后未重新报批，擅自按新方案施工，规划局决定对其处罚，对此下列表述正确的是( )。
A. 规划局应当告知开发公司享有权利
B. 规划局应告知开发公司处罚决定的事实理由和依据
C. 开发公司不得进行申辩
D. 规划局可以听取开发公司的申辩，不影响行政处罚生效
E. 规划局可告知开发公司处罚决定的依据，不影响行政处罚生效
[简答题]某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。
A方案：一次性开发多层住宅45000m
2建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。
B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36000m
2建筑而积，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000m
2建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m
2建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。
两方案销路好和销路差时的售价和销量隋况汇总于表8-6。
表8-6 A、B方案售价和销售情况汇总表
|
| 开发方案 | 建筑面积
(万米2) | 销路好 | 销路差 |
|
售价
(元/m2) | 销售率
(%) | 售价
(元/m2) | 销售率
(%) |
|
|
| A方案 | 多层住宅 | 4.5 | 4800
[简答题]
（四）某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借入同等数目的资金用于开发，贷款年利率为l0%，按年以复利计息。预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%.假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。问题：
假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。
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