[简答题]有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法并简述理由。

[单项选择]

某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6600万元，用来进行居住小区的开发建设。经批准的规划设计条件为：居住用地面积14hm2，住宅用地面积 10hm2，总建筑面积400000m2，其中高层住宅建筑面积300000m2。预计总投资12600万元。该用地土质较差，地下水位较高。

该居住小区的住宅建筑面积净密度为（）。
A. 33%
B. 50%
C. 21400m²/hm²
D. 30000m²/hm²

[简答题]一、鉴证标的
法院委托价格认证中心对一宗七通一平的待开发建设的空地进行地价鉴证。该宗土地的面积为4000m²，建筑容积率为2.5，拟开发建设为写字楼，土地使用权年期为50年。鉴证人员通过市场调查和项目可行性分析，确定该项目建没开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后能够对外出租，可出租面积占建设面积的75%，每平方米建筑面积的年租金预计为480元，年租金损失以一个月租金计。房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租金的5%计，年维修费按年租金的8%计，租赁税金按年租金的12%计，保险费不计。建筑费预计每平方米建筑面积为1500元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入总额的60%。销售税费按不动总价的10%计。假设当地银行的年贷利率为6%，土地还原利率和不动产综合还原利率均为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的12%。
二、测算过程
(一)测算不动产总价
1．不动产建筑面积=土地面积×容积率=4000×2.5=10000(m²)
2．不动产年纯收益=480×10000×75%×[1-(5%+8%+12%)]=2700000(元)
3．不动产尚可收益年期为50年
4．不动产总价=2700000/8%×[1-1/(1+8%)⁵⁰]=33030409(元)
(二)测算建筑费和专业费
建筑费及专业费=1500×10000×(1+10%)=16500000(元)
(三)测算利息
利息=地价×[(1+6%)¹-1]+建筑费及专业费×[(1+6%)¹-1]
=0.06×地价+990000
(四)测算销售税费
销售税费=不动产总价×10%=33030409×10%=3303041(元)
(五)测算利润
利润=不动产总价×利润率=33030409×12%=3963649(元)
(六)测算地价
地价=不动产总价-建筑费及专业费-利息-销售税费-利润
=33030409-16500000-(0.06×地价+990000)-3303041-3963649
=8273719-0

[简答题]就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法分别需要搜集哪些资料

[单项选择]

(一) 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l 200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米，预计平均售价为4 000元／平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20％，现房销售期两年分别销售房屋的30％，销售税费等占销售收入的10％，基准收益率为l0％(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。

该项目第四年的累计净现金流量为（）万元。
A. 1 440
B. 1 620
C. 1 800
D. 2 200

[判断题]同一宗临街宗地，其接近街道部分地价低于离开街道的部分。 ( )

[单项选择]标定地价是指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，是该类土地在该区域的( )价格。
A. 标准区域价格
B. 标准指导价格
C. 区域平均价格
D. 区域指导价格

[多项选择]根据调查结果，进行地价区段的划分，地价区段划分标准是( )。
A. 耕地肥沃程度相当的归同一区段
B. 城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段
C. 商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段
D. 面积相当的小区划归同一个地价区段
E. 人口相当的小区划归同一地价区段

[单项选择]应选用哪类滴眼液
A. 抗病毒药+激素类药
B. 抗生素类药
C. 生理盐水
D. 抗病毒药+抗生素类药
E. 抗生素类药+激素类药

[单项选择]张某原是这里的动迁户，原居住条件差，张某利用得到的拆迁补偿费购买了该套商品住宅，是为了满足基本需求，包括( )。
A. 生理需求
B. 尊重需要
C. 自我实现需要
D. 爱与归属需要