[简答题]某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投,现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下。
(1)A宗地面积为2500m
2,规划用途为住宅用地,最大容积率为4.5,区域基础设施状况为“五通一平”,出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后,建造商品住宅楼,预计开发期为2年,建筑费为700万元,专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%,建造成本均匀投入,建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%,土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为
实例B:2480元/m
2。
实例C://2840元/m
2。
实例D://2600元/m
2。
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表,表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件优于待估房地产。
表1 影响因素修正指数表
|
比较因素 | A宗地 | 比较实例B | 比较实例C | 比较实例D |
交易时间 | 100 | 0 | -4 | -3 |
交易情况 | 100 | -2 | -2 | 0 |
区域因素 | 100 | 0 |
[简答题](一)某土地估价师接到一项业务,委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见,价格基准日确定在2008年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点,阅读后回答相关问题。
(1)A公司是一家国营公司,主要从事纺织品贸易,规模中等。
(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的,面积共17亩,原计划兴建办公楼及宿舍,在签订协议时土地临近一条普通马路,周边为农地,距县城约1千米左右。
(3)与农民协商过程顺利,签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4) 2001年5月,当地国土资源局查知,认为未经过批准属于违法用地,要求A公司补办土地征用手续,加上前期支付B村的费用,A公司累计支出征地费用100万元,向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。
(5) 2002年2月,因修建环城道路和绿化带,县政府占用其中4亩土地,所占土地为带状,位于其东侧边缘,现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时,该县设置开发区,将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内,A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设,基础设施完善,为“六通一平”,并陆续有一些企业购买土地,其中,A公司北侧土地为寰宇电器公司所有,西侧土地为天天食品服务公司所有,南侧土地为时代医药公司所有,由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书,但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明,也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据,但没有补签的土地出让合同书。2002年5月,开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费,但没有落实。
(9)现场看见,土地东侧已经建设1栋办公楼,使用了5亩土地,建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙,北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好,西边为兴城路,是开发区内的一条主要马路,南侧为原来道路改造的通城路,可以直达县城中心区,并且有第8路和第11路公交车站。
(10)委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼,地块容积率与开发区整体容积率一致
[单项选择]估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和()
A. 价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件
B. 价值类型、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制
D. 价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
[判断题]在核准房地产估价机构资质时,房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。( )
[单项选择]根据《房地产估价机构管理办法》规定,三级资质房地产估价机构,应在其取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续( )年以上,才可以申请二级资质。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
[单项选择]《房地产估价机构管理办法》规定,二级房地产估价机构资质申请一级资质,其取得二级房地产估价机构资质要在( )年以上。
A. 半
B. 1
C. 2
D. 3
[多项选择]拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在( )日内出具估价报告。
A. 5
B. 7
C. 10
D. 15
[多项选择]拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。
A. 5
B. 7
C. 10
D. 15
[判断题]拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起10日内给予答复。 ( )
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