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[简答题]某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第 1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少(假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末)
[多项选择]大地公司欲扩展公司规模，建设一栋办公楼，希望通过国有土地出让取得一块国有土地使用权，现在大地公司就有关事宜咨询了赵律师，赵律师的下列说法中错误的有：
A. 取得国有土地使用权后，如果大地公司不想建设办公楼了，可以直接把土地使用权再转让给其他单位
B. 如果大地公司需要改变土地用途，只需土地管理部门同意
C. 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，使用者要求续期的，应当批准，确认原出让合同继续有效，顺延原出让合同中规定的使用年限
D. 土地使用权出让金是国家作为城市土地所有者的收益，应当纳入国库，纳入财政预算，用于国家大型建设项目投资、国防支出、教育拨款、转移支付等决算支付项目
[单项选择]2005年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2005年8月双方办理了房屋产权调换手续。
在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。
A. 64000元
B. 49600元
C. 12800元
D. 14400元
[简答题]现有一幢用于出租的办公楼，其所占用的土地，于2000年5月1日通过出让而获得了50年的使用权；地上建筑物是20年前建造的，在2000年4月底通过专家鉴定尚可使用 35年。目前，该写字楼的所有者拟打算在2001年1月初出售该办公楼，你作为估价师将采用怎样的估价技术路线(试说出两种)对该办公楼的售价进行评估。
[简答题]
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
