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甲公司向银行贷款，双方约定，甲公司以自己的一块空白场地的土地使用权作为贷款担保，双方订立书面抵押合同并办理了登记手续。抵押合同订立后，甲公司在该片土地上建设商用楼房，并将该楼房出租给若干个体户。后甲公司无法按期偿还贷款，银行要求实现抵押权。此时，楼房租赁合同也已到期。 根据上述事实，回答下列问题： |
海南公司将在重庆市万州区观音岩拥有的一处商业用地使用权抵押给中国农业银行用于贷款担保，抵押期限自2005年至2011年。在未通知抵押权人的情况下，2005年12月1日，旭日公司与海南公司签订了《联合开发协议》，约定：第一条，海南公司现已将上述土地抵押给某银行融资贷款，同意在约定时间内将该土地的抵押权解除；第二条，以旭日公司出资、海南公司出土地使用权，共同投资、共享利润的方式，共同进行房地产开发；第三条，旭日公司承诺按项目开发需要逐步投入开发资金，首期资金500万元在合同签定之日起7个工作日内到位，用于前期开发筹备工作。第四条，海南公司以实际交付给旭日公司开发的土地使用权计算分配的税后利润，双方同意按照37万元/亩计算出总利润额，由旭日公司按本条支付给海南公司。海南公司对旭日公司在开发本项目产生的经营风险及亏损不承担任保责任；第五条，本协议签订后，海南公司违约不与旭日公司合作，海南公司按照总投资额的30%向旭日公司支付违约金；因旭日公司资金不能按开发进度到位而影响了开发或旭日公司未按时支付海南公司的利润款，旭日公司应按总投资额的30%向海南公司支付违约金。合同签订后，经旭日公司多次催告，海南公司一直未办理好土地解押手续。2007年12月海南公司向法院起诉称：旭日公司未按照合同约定履行相应义务，致使联建工作无法进行。据此，请求法院判决解除双方签订的《联合开发协议》，旭日公司向海南公司支付违约金1000万元。旭日公司辩称：合同签订后，旭日积极履行了自身义务，但海南公司却以各种理由拒不履行合同义务，企图毁约，导致联建工作无法开展。据此，旭日公司提出反诉，请求法院判决海南公司向旭日公司支付建约金6000万元；赔偿旭日公司为履行协议实际支付了相关费用20万元。
问题：
（1）联合开发协议是否属合作开发房地产合同？为什么？
（2）从该协议权利义务的具体内容来看，该协认实质上属于是什么性质的合同？
（3）本案海南公司转让已抵押登记的土地使用权的行为是否生效？为什么？
（4）本案当事人应否承担违约责任？如果不承担违约责任，那么双方的责任如何划分？请说明理由。
我来回答:
