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[简答题]
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题：
| 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？ |
[简答题]某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1．这样的做法有哪些错误
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益
[简答题]某新建商业用房出售的市场价格要采用收益法进行评估。委托方提供了A、B和C三家不同经营规模的商业用房过去一年的实际经营纯收入资料，分别为720万元、648万元和580万元，作为测算估价对象年纯收入的依据。有人认为，依据最高最佳使用原则应选取 580万元/年作为估价对象房地产的年纯收入来评估计算新建商业用房的市场价格。试问：这样确定估价对象的年纯收入是否正确，为什么
[判断题]对于以出让方式取得建设用地使用权的房地产项目，其转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。( )
[单项选择]( )是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。
A. 二手房出售代理
B. 房屋出租代理
C. 新建商品房销售代理
D. 新建商品房预售代理
[简答题]
某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第1年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值须使用年金法计算。
（2）写出计算过程。
（3）写出正确结论。
[简答题]
（四）
某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第1年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少
要求：
1．按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值须使用年金法计算。
2．写出计算过程。
3．写出正确结论。
