| 表1 宗地具体情况 | ||
| 宗地 | 交易时间 | 容积率 |
| A B C D | 2001年9月底 1994年9月底 2000年9月底 1998年9月底 | 1.7 1.5 1.8 1.5 |
| 表2 临街地深度指数表 | |||||
| 临街深度/m | 未满4 | 满4未满8 | 满8未满12 | 满12未满16 | 满16未满18 |
| 深度指数/(%) | 130 | 1 A. 6% B. 6.5% C. 6.9% D. 7.2% [简答题]某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜在评估过程中还可以使用哪些估价方法
[简答题]某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 8000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为每平方米18000元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米2000元，建安工程费为每平方米5000元，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%，利润率30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下：
1．计算开发完成后的价值： 80000×18000÷(1+4%)=126316(万元) 2．建筑费： (5000+2000)×8000=56000(万元) 3．专业费： 5000×80000×6%=2400(万元) 4．销售税与销售费用： 126316×(5%+3%)=10105(万元) 5．利息： [V+5000(1+6%)×8000]×3×11%=0.33V+13992(万元) 6．利润： [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808(万元) 7．总地价： V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808) V=(126316-56000-2400-10105-17808)÷1.63=15958(万元) [简答题]某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。
1．计算开发完成后的价值。 80000×18000/(1+14%)元=126316万元 2．建筑费。 (5000+2000)×80000元=56000万元 3．专业费。 5000×80000×6%元=2400万元 4．销售税与销售费用。 126316×(5%+3%)万元=10105万元 5．利息。 [V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元 6．利润。 [V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元 7．总地价。 V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元 我来回答: 提交
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