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[多项选择]某房地产开发公司欲购买一块土地用于房地产开发，该土地面积为14500m2，规划用途为住宅，容积率为1.5。公司经理安排市场研究部进行了研究，提出了如下研究目标：一是该块土地的最佳开发时机；二是如果近期开发，市场销售状况如何。
为确定该块土地的最佳开发时机，市场研究部调研的方面应当包括( )。
A. 地区经济分析
B. 人口统计特征分析
C. 市场供求关系及其变化
D. 价格及其变化趋势
[多项选择]
| 某房地产开发公司欲购买一块土地用于房地产开发，该土地面积14500m2，规划用途为住宅，容积率1.5。公司经理安排市场研究部进行了研究，提出了如下研究目标：一是该块土地的最佳开发时机；二是如果近期开发，市场销售状况如何。 |
为确定该块土地的最佳开发时机，市场研究部调研的方面应当包括( )。
A. 地区经济分析
B. 人口统计特征分析
C. 市场供求关系及其变化
D. 价格及其变化趋势
[简答题]某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)
