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[简答题]下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值,同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《城镇土地估价规程》
(4)土地估价委托书
(5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
六、估价基准日
2009年12月31日
七、估价日期
2009年12月30日—2010年1月5日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于2008年12月31日的土地使用权市场价格。其中,开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整,用途为商业用地,容积率为3.6,使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上,确定估价结果如下所示。
评估土地面积:2504.1m2;
单位面积地价:4069.07元/m2;
总地价:10189358元;
大写:壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
1.假设条件
1)土地使用者合法拥有土地使用权,并支付有关税费。
2)估价对象与其他生产要素相结合,能满足目前经营的正常进行,保证企业持续发展。
3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4)任何有关
[简答题]
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值,同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)。
(4)土地估价委托书。
(5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。
六、估价基准日
2005年12月31日。
七、估价日期
2005年12月30日至2006年1月5日。
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中,开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整,用途为商业用地,容积率为3.6,使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上,确定估价结果为以下内容。
评估土地面积:2504.1m2。
单位面积地价:4069.07元/m2。
总地价:10189358元。
大写:壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权,并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合,能满足目前经营的正常进行,保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
[简答题]下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
×××股份有限公司上市土地估价
土地估价技术报告
第一部分 总述
一、土地估价项目名称 ×××股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。
二、委托方 ×××局(其他内容略)。
三、受托方 ×××估价事务所(其他内容略)。
四、土地估价对象 估价对象是×××研究院所使用的位于×××市×××区东风二村的一宗办公用地,土地总面积为3518.73m
2。
五、土地估价目的 为×××科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。
六、土地估价依据(略)
七、地价定义 为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下,于1999年10月31日,土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、土地估价基准日 1999年10月31日。
九、土地估价日期 1999年10月20日至2000年1月15日。
十、土地估价结果 土地总面积:3518.73m
2;
单位面积地价:1193元/m
2;
总地价:419.78万元。
大写:肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。
(币种:人民币)
十一、需要特别说明的事项 1.委托方以合法有偿方式取得土地使用权,并支付有关税费,且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下,于估价基准日2000年3月31日,设定用途为办公,土地使用年限为50年的土地使用权
[简答题]下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。
土地估价对象为一闲置土地,面积4000m
2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜建造成办公楼出租;建造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续,补交了土地价款,土地使用期限自2011年10月1日起50年,总建筑面积6000m
2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
1.预计估价对象建设工期为1年,建成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m
2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计建筑费用为2000元/m
2,假设费用在建设期间均匀投入。
3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)。
(一)估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
(二)测算报酬率
采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)],采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。
表 采用试算法推算报酬率 序号 | 项目 | 比较案例A | 比较案例B | 比较案例C | 比较案例D |
1 | 租金[元/(m2·月)] | 150 | 80 | 82 | 85 |
2 | 剩余使用年限 | 40 | 46 |
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