以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“收益还原法
1．基本原理
收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。
2．公式
当土地年纯收益保持不变时：
土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]
式中r—土地还原率；
n—未来土地使用年期。
当土地年纯收益等比递增时：
土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
式中g—递增率。
本次评估求取土地收益价格相关公式为：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度
3．计算过程
(1)确定房地年总收益。
房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。
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表2 估价对象地上建筑物明细表
[简答题]以下是一份土地估价报告中“土地估价”部分的“估价原则”、“估价方法”两部分内容，请阅读后回答所提问题。
“一、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则如下。 (一)合法性原则 土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制(城市规划、土地用途管制等)为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同(如国有建设用地使用权出让合同)等容许的处分方式为依据。 (二)替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 (三)需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 (四)变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时．必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 (五)协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环 [简答题]
(一)以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。 二、估价对象 估价对象为从WY6 -3 - 14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。WY6 -3- 14号土地证载用途为工业。 三、估价对象描述 1.土地登记状况 (1)估价对象来源。估价对象为WY6 -3- 14号宗地中的一部分。WY6 -3 - 14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》， (2)登记状况。估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米(详见×勘定字965 -2号《土地勘测定界技术报告书》)。除面积及边界外，其他相关信息与WY6 -3 - 14号宗地相同。经查证，估价对象所在WY6 -3 - 14号宗地主要登记信息如下： 土地登记证书号：00713823; 《国有土地使用证》编号：××国用[20071第618号; 估价基准日土地使用者：××公司; 宗地位置：××市唐兴路南; 地号：WY6-3 -14; 图号：50 -200 -7、8、12、17; 用途：工业; 土地级别：三级; 使用权类型：国有划拨; 土地使用权终止日期：无; 使用权面积：50000平方米; 四至：东邻××商厦，西邻团结南路，南临××公司，北临唐兴路; 记事栏：无; 登记时间：2007年6月1日。 2.土地权利状况 估价对象土地所有权属于国家，××公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。 根据委托方提供的WY6 -3 - 14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6 -3- 14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利 [简答题]以下是一份土地估价报告中“估价对象描述及地价影响因素分析”部分的“地价影响因素分析”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。
“地价影响因素分析 (一)一般因素 影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策和税收优惠政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。 1．城市资源状况 ××市位于中国西部地区，与其他西部城市相比较，××市地理条件优越，土地资源丰富，地势平坦，易于城市开发建设；气候温暖、四季分明，是非常适宜人类生活和工作的区域。 ××市地处东经107°40’～109°49’和北纬33°42’～34°45’之间，辖境东西长约204km，南北宽约116km，面积10108km2。城市建成区面积249km2。××市位于××平原区，其城区位于××平原的二级阶地上。××市属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.0～13.7℃，年降水量522.4～719.5mm，年日照时数1646.1～2114.9h，年主导风向为东北风。××市水资源较为丰富，年径流量为25亿m3，地下水储量估算总计约19亿～91亿m3。市区日总供水能力可达172万t，基本满足了城市生产生活用水。 ××市现辖9个区4个县，共有50个镇、52个乡、74个街道办事处。全市年末常住人口822.52万人，其中，非农业人口375.48万人，占45.65%，农业人口447.04万人，占54.35%，市辖区人口516.3万人，建成区人口237万人。 2．房地产制度与房地产市场状况 (1)房地产制度。近年来，国家严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，加强土地使用权转让管理、加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施，使土地市场发展日趋规范。2004年10月21日，国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求实行最严格的土地管理制度，同时在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面作出了全面系统的 [简答题]下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。 土地估价对象为一闲置土地，面积4000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜建造成办公楼出租；建造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续，补交了土地价款，土地使用期限自2011年10月1日起50年，总建筑面积6000m2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。 1．预计估价对象建设工期为1年，建成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。 2．预计建筑费用为2000元/m2，假设费用在建设期间均匀投入。 3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。 估价测算如下(节选)。 (一)估算净收益 净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元) (二)测算报酬率 采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)]，采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。
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