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[简答题]张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区，域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积780元。该房地产的建筑为五层，总建筑面积为900m2。张某拟购入后将一层用于开设商铺，二、三、四、五层用于居住。原业主开出的总售价为200万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解对象的哪些情况
[多项选择]张某在北京一家房地产公司担任人力资源部的培训开发专员，随着最近几年房地产行业的快速发展，张某针对这一情况，向公司董事长提交了一份关于培养和招聘相关专业人员的报告。
人力资源培训开发说明书中必须列出个体为成功地完成工作任务应具备的能力或特性，包括( )。
A. 绩效标准
B. 工龄
C. 年龄
D. 技能
[多项选择]张某与甲房地产公司签订商品房预售合同，合同约定甲公司将其建设的某小区一套商品房出售给张某，张某交纳不低于房价款30%的首付款，余款通过按揭贷款支付。合同签订后，张某交纳了首付款，并办理了按揭贷款。就在张某筹划收房人住时，甲公司又以更高价格将该套房屋出售给李某，李某也交纳了全部房款，并按甲公司通知验收了房屋，进行装修后人住。张某遂与甲公司发生纠纷，甲公司提出商品房预售合同中明确载明，本合同经办理备案登记后生效。因张某与甲公司的合同尚未备案登记，故尚未生效，甲公司同意退还房款，但拒绝承担任何其他责任。张某诉至法院。下列说法正确的有( )。
A. 张某与甲公司之间的商品房预售合同已经成立，但未生效
B. 张某与甲公司之间的商品房预售合同已经成立，且已生效
C. 甲公司应对张某承担缔约过失责任
D. 张某有权请求甲公司承担违约责任
