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[简答题]有一成片荒地需要估价。已知该成片荒地的面积为4平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米，开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元，贷款年利率为10%，投资利润率为 20%。当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
估算该成片荒地的总价和单价。
[单项选择]估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。
A. 建筑面积1800m2，两年前出租，年租35万元，位于同一工业区
B. 建筑面积1100m2，近期出租，年租150元/m2，位于20km外
C. 建筑面积10000m2，近期出租，年租180万元，位于同一工业区
D. 建筑面积1000m2，近期出租，年租20万元，位于同一工业区
[单项选择]
| 某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为60%：附近地区与位置相当块的“小块”，“五通一平”熟地的单价为800元/m2：开发期为3年，将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用为2.5亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年利率为10%。当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。 |
若用传统方法测算该成片荒地的总价应为( )。
A. 1.611亿元
B. 1.612亿元
C. 1.631亿元
D. 1.641亿元
[单项选择]估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元，估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。
A. 466
B. 526
C. 535
D. 545
[单项选择]在专业房地产估价中，把需要估价的房地产称为（）。
A. 估价主体
B. 估价对象
C. 估价目的
D. 估价时点
[单项选择]某上市银行职员获知该银行正面临诉讼但外界尚不知情，消息一旦传出该银行股票价格很可能下跌，可判断该职员采取的下列哪项行为是正确的（）？
A. 该职员应当建议自己的朋友马上卖掉持有的该银行股票
B. 该职员应当向社会公众透露这个消息，以尽到信息披露的职责
C. 该职员不能利用这个消息进行该银行股票的买卖，也不能将该信息透露给其他人
D. 该职员可以卖掉自己持有的该银行的股票，但不能向其他人透露该消息
[单项选择]需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度为80m、临街深度为50m、面积为4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度为40m、临街深度为40m、面积为1600m2、形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/m2。
下列关于增值收益的表述中正确的是( )。
A. 以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值
B. 以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即增值总额分配率
C. 以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
D. 1号地块比2号地块对增值额的贡献小
[单项选择]某上市银行职员获知该银行正面临诉讼，但外界尚不知情，消息一旦传出该银行股票价格很可能下跌（）。
A. 该职员应当建议自己的朋友马上卖掉持有的该银行股票
B. 该职员应当向社会公众透露这个消息，以尽到信息披露的职责
C. 该职员可以卖掉自己持有的该银行的股票，但不能向其他人透露该消息
D. 该职员不能利用这个消息进行该银行股票的买卖，也不能将该信息透露给其他人
[简答题]某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的
[简答题]某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为 500m2，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m2，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m2，土地开发及其他费用为3000元/m2，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：
1.修正后的出让金
修正后的出让金=800元/m2×1.5×{1-[1/(1+5%)10]/[1-1/(1+5%)30]}
=602.77元/m2
