[简答题]下面是一份土地估价技术报告的片段。请阅读后指出其中的错误。
土地估价对象为一闲置土地,面积4000m
2,分析其所在区位特点和周边环境,适宜建造成办公楼出租;建造方案获得政府主管部门批准后,补办了相关手续,补交了土地价款,土地使用期限自2011年10月1日起50年,总建筑面积6000m
2。现需估价估价对象在2011年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
1.预计估价对象建设工期为1年,建成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的87%。经调查,附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m
2,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计建筑费用为2000元/m
2,假设费用在建设期间均匀投入。
3.折现率为12%,销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生),购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)。
(一)估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
(二)测算报酬率
采用市场提取法,通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料,根据公式V=A/Y[1-1/(1+Y)],采用试算法推算报酬率。具体算法详见表。
表 采用试算法推算报酬率 序号 | 项目 | 比较案例A | 比较案例B | 比较案例C | 比较案例D |
1 | 租金[元/(m2·月)] | 150 | 80 | 82 | 85 |
2 | 剩余使用年限 | 40 | 46 |
[简答题]
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。
1.估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积95635m2,总建筑面积143452m2,其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率1.5,建筑覆盖率≤35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大限度地提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m2,总建筑面积为35000m2,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率≤15%,容积率0.37,主要建筑物为多幢,二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。
2.预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500~4000元/m2之间,考虑到该区域目前房地产市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/m2,则该物业预期总售价为:总售价=平均售价×建筑面积=3500×
[简答题]
下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注"略"的为正常内容),请阅读后回答相关问题。
1.估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得,根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于"××住宅小区"项目初步设计的批复》(××开经[2005]053号),该地块将建成多层住宅小区,土地总面积95635m2,总建筑面积143452m2,其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率1.5,建筑覆盖率不大于35%。估价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查,由于有城市轻轨经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后,认为在不改变多层住宅性质的前提下,为最大限度地提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:土地用途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635m2,总建筑面积为35000m2,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率不大于15%,容积率0.37,主要建筑物为多幢2~3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。
2.预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况,该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500~4000元/米2之间,考虑到该区域目前房地产市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/米2,则该物业预期总售价为:总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=
[简答题]下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注"略"的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1.确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料,选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析,计算得到3个案例的比准租金,其中,比准租金A=295.60元/米2,比准租金B=311.50元/米2,比准租金C=280.88元/米2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析,确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金,计算过程如下:客观租金=(295.60+311.50+280.88)/3=295.99(元/米2)
2.计算房地出租年总收益(注:房屋建筑面积是9015m2)房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680(元)
3.计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。根据调查了解,当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%,即:房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040(元)
(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构,参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准,结合土地估价师经验判断,确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/米2,耐用年限60年,残值率为0。房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225(元)
(3)保险费。根据调查,××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房,成新率为75%。房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522(元)
(4)税金。税金包括房产税、营业税两项,其中,房产税按房屋出租年租金的12%计,营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税=房地年总收益×12%=2134680(
[简答题]下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1.比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料,确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象,基本情况见表2。 表2 3宗比较对象
| 基本情况 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例C | 交易时间 交易情况 交易方式 土地用途 成交地价/(元/m2) 付款方式 总用地面积/m2 容积率 土地使用年限/年 | 2007年12月 正常 转让 商业 待评估 一次性支付 2504.1 3.6 35 | 2007年4月 正常 挂牌出让 商业 3445 一次性支付 5035.8 2.9 40 | 2006年9月 正常 挂牌出让 商业 3510 一次性支付 3302.9 3.7 40 | 2007年10月 正常 转让 商业 3880 一次性支付 2003.6 4.3 40 | |
2.建立价格可比基础(略) 3.因素条件说明 整理估价
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