[判断题]如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 ( )

[判断题]如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。 ( )

[判断题]以协议方式出让土地使用权的情况下，肯定不需要估价。

[多项选择]以下既可以采取出让方式，又可以采取国有土地租赁方式的是( )。
A. 经营性房地产开发用地
B. 非经营性房地产开发用地
C. 国有企业破产涉及的划拨建设用地
D. 因改变土地用途或发生转让和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的
E. 商业用途的经营性开发用地

[单项选择]根据我国现行《房地产估价规范》规定，如果建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，则应按( )计算损耗。
A. 土地使用权年限
B. 土地使用权剩余年限
C. 建筑物耐用年限
D. 补办手续后耐用年限

[判断题]政府储备土地的抵押价值为市场估价价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（）

[简答题]估价对象为一宗10000m²的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²(含独立使用的车棚300m²)。其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m²。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²。运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m²；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m²；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值。
总建筑面积=10000m²×5=50000m²。
住宅总面积=50000m²-9000m²=41000m²。
(1)商铺开发完成后的房地产总价值。
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50元/m²·月×12月×(1-10%)=540元/m²。
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)

[判断题]土地估价师协会是由具有土地估价资格和从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，依法登记成立的、非营利性的行业自律性社会团体。( )

[单项选择]从技术层面上看，土地估价仅仅是对土地价值或价格的一种推算，比如估价师可以从土地开发者的角度以（）为基础对土地价值进行测算。
A. 风险分析
B. 市场调查
C. 房屋开发价值
D. 土地开发成本

[判断题]土地使用权出让，也称批租或土地二级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

[简答题]某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其30年的出让土地使用权，面积为 500m²，容积率为5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的基准地价评估报告，出让金为800元/m²，容积率修正系数为1.50；基础设施配套建设费为600元/m²，土地开发及其他费用为3000元/m²，修正系数为2.5，如果企业拟出租10年，土地资本化率设为5%，则10年租金的总现值可按如下步骤测算：
1.修正后的出让金
修正后的出让金=800元/m²×1.5×{1-[1/(1+5%)¹⁰]/[1-1/(1+5%)³⁰]}
=602.77元/m²