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[简答题]
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算：
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。
[单项选择]土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过（）方式来确定。
A. 协议
B. 招标
C. 挂牌
D. 拍卖
[多项选择]土地开发费用包括（ ）
A. 基础设施配套费
B. 公共事业建设配套费
C. 拆迁安置费
D. 小区开发配套费
[多项选择]土地费用主要包括（）。
A. 土地出让金
B. 拆迁补偿费
C. 安置费
D. 城市基础设施建设费
[判断题]成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。（ ）
[多项选择]土地自身因素主要包括（）
A. 位置
B. 肥力
C. 面积
D. 地势、地质
E. 水利设施
[多项选择]房地产开发项目的土地取得成本包括（）。
A. 建安工程费
B. 土地使用权出让金
C. 土地房屋征收补偿费用
D. 公共配套设施建设费
E. 土地使用权取得税费
[多项选择]开发区土地集约利用潜力包括（）。
A. 扩展潜力
B. 结构潜力
C. 强度潜力
D. 集约潜力
E. 管理潜力
[判断题]土地利用管理。包括土地利用总体规划、土地利用专项规划（土地的开发、整治、保护规划）、土地利用计划（中期和年度计划）、土地利用动态监测等。
[多项选择]资源开发型项目资源条件的具体评价内容，主要包括资源开发的（）等方面。
A. 自然品质
B. 合理性
C. 综合回收量
D. 可利用量
E. 赋存条件
[多项选择]人力资源开发的主要内容包括（ ）。
A. 人才发现
B. 人才培养
C. 人才教育
D. 人才调剂
E. 人才使用
[多项选择]土地开发贷款的贷款对象包括：（）
A. 政府土地储备机构
B. 政府园区土地开发机构
C. 其他土地开发机构D.政府
[单项选择]征收土地主要涉及的费用不包括（）。
A. 土地补偿费
B. 安置补助费
C. 青苗补偿费
D. 拆迁补助费
[多项选择]房地产开发项目的开发费用主要包括（ ）。
A. 基础设施建设费
B. 建安工程费
C. 管理费用
D. 销售费用
E. 财务费用
[多项选择]房地产开发成本包括土地的（）。
A. 销售费用
B. 征用及拆迁补偿费
C. 建筑安装费
D. 前期工程费
E. 财务费用
[多项选择]土地利用管理的内容主要包括（）
A. 土地生产规划
B. 土地利用规划
C. 土地保护与改良
D. 生产布局
