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[简答题]某幢写字楼，土堆面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日——2035年10月1日，土地使用权出让合同中未约定到期后不可续期。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物经济寿命为60年，有效年龄为18年。
其他的相关资料如下；
(1)门窗等损坏的修复费用为3万元。装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，年龄为4年。空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为 8万元。除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，年龄为9年。
(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响；预计每年租金损失为7万元。
(4)该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5)假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2007年10月1日的折旧总额和现值。
[简答题](二)
某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场勘查鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为 12%、15%、15%。三部分评分修正系数取定为0.8、0.1、0.1。
要求：
1．用使用年限法计算损耗率。
2．按打分法计算损耗率。
3．按综合法计算损耗率(年限法权重40%，打分法60%)。
[单项选择]某办公楼的建筑面积为20000㎡，土地面积为10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元／㎡，土地重新购置价格为4800元/㎡，建筑物重置价格为3200元/㎡，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。
A. 800
B. 878
C. 896
D. 1129
[多项选择]开发商欲在城市黄金地段开发20000平方米的写字楼。根据上述资料，回答下列问题：若该写字楼建成后闲置，则其不属于的有（）。
A. 非收益性房地产
B. 收益性房地产
C. 收益性或非收益性房地产
D. 不确定
[简答题]某栋高层写字楼物业在"五一"长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。16.物业装饰装修的时间管理要求是什么？ 17.结合实际谈一谈本案例中，物业管理员的做法是否正确？ 18.物业装饰装修管理的要求有哪些？
[单项选择]按照写字楼物业（），可将写字楼分为单纯型写字楼、商住型写字楼和综合型写字楼。
A. 所具备的功能差异
B. 使用方式不同
C. 使用面积不同
D. 档次标准不同
[简答题]5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元／m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元／m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。
[多项选择]某栋写字楼由甲、乙两个单位共同使用，根据《消防法》的规定，甲、乙两个单位应明确各自的消防安全责任，并确定责任人对共用的（）进行统一管理。
A. 安全出口
B. 消防车通道
C. 建筑消防设施
D. 大堂
E. 疏散通道
[简答题]有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费用为建筑费的10%，建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的4%，销售税费为楼家的6.5%，当时银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。
[单项选择]某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000m2，建筑面积为6000m2，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑物收益120万元，土地还原率为6%。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/m2。则该大楼的划拨土地使用权价格为（）万元。
A. 634
B. 874
C. 1020
D. 1354
[判断题]某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1984年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。据此该写字楼于2004午的尚可收益年限为36年。（）
[简答题]对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料表
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名称 |
数值 |
名称 |
数值 |
|
总建筑面积 |
25000m2 |
房屋重置价格 |
2000元/m2 |
|
[多项选择]
某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。
根据上述资料，回答下列问题：
采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（）。 A. 土地取得成本 B. 后续开发建设的必要支出 C. 已投入的开发建设成本 D. 后续开发建设应获得的正常利润
[简答题]为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下。 (1) 可比实例的成交价格与成交日期
|
项目 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
|
成交价格/(元/m2) |
6000 |
5800 |
6120 |
|
成交日期 |
2001年4月1日 |
2001年2月1日 |
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