[多选题]下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（　）。
A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见

[多选题]下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。
A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明
E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见

[多选题]下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（　）。
A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价
B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价
C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额
D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款
E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金

[单选题]房地产经纪( )是执业行为规范的基础，是指经过房地产经纪活动的反复实践和理论探索，在认识房地产经纪活动规律的基础上，不断总结和提炼形成的。
A.执业道德
B.执业法规
C.执业原则
D.执业约束

[单选题]房地产经纪业务办理行为规范中，在当事人对房地产满意的情况下，（　　）的过程就是房地产经纪人员代替委托人讨价还价的过程。
A.交易资金监管
B.协助签订房地产交易合同
C.服务费收取
D.撮合交易

[单选题]房地产经纪执业规范一般包含行为规范和（　　）。
A.职业道德
B.职业规范
C.技术规范
D.社会规范

[单选题]房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（　）。
A.特色装饰装修
B.厨具
C.特许经营权
D.抵押贷款

[单选题]下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（　）
A.存在产权纠纷的房地产
B.一个高尔夫球洞
C.共有产权的房地产
D.列入征收范围的房地产

[简答题]以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有： 1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中，大型商场部分通用性一般，办公楼部分通用性较好。 2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。 3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。 4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构巳建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。 5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。 6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于XX商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。 综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

[单选题]房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括（　　）分析。
A.区位因素
B.变现能力
C.市场影响
D.最高最佳使用

[简答题]房地产抵押估价报告 估价报告编号：××估字[2015]第××号 估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估 估价委托人：××房地产开发有限公司 房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司 注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××） 估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日 致估价委托人函（略） 目录（略） 估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） ××房地产在建工程抵押估价结果报告 一、估价委托人 ××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。 二、房地产估价机构 ××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。 估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下一层建筑面积为4142.22平方米，总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2051年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。 估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2013年10月动工，在价值时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。 五、价值时点 2015年6月14日（确定理由略） 六、价值类型 本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。 七、估价原则 独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。 八、估价依据（略） 九、估价方法 由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。 假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。 十、估价结果 经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 十一、注册房地产估价师 注册房地产估价师：×××、××× 十二、实地查勘期（略） 十三、估价作业日期 2015年6月14日至2015年6月19日 十四、变现能力分析（略） ××房地产在建工程抵押估价技术报告 一、估价对象描述与分析（略） 二、市场背景描述与分析（略） 三、最高最佳利用分析（略） 四、估价方法适用性分析 由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。 假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。 五、估价测算过程 （一）运用假设开发法求取估价对象的价格 1.选取具体估价方法 根据估价对象实际情况，采用静态分析方法进行测算。 2.选择估价前提 根据估价对象实际情况，选择业主自行开发前提。 3.假设开发法估价的计算公式 在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费 4.测算续建完成后的房地产价值 采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为： V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n] 式中：A为房地产每年净收益；Y为资本化率；n为收益年期。 （1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。 （2）年总支出的求取： ①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2051年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧”的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为 年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米 ②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5%，则有： 年维修费=1800×1.5%=27.00元／平方米 ③年管理费。7.32元/平方米（测算过程略） ④年保险费。3.60元/平方米（测算过程略） ⑤年房产税。年房产税=1800×1.2%=21.60元/平方米 年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年保险费+年房产税=46.15+27.00+7.32+3.60+21.60=105.67元/平方米 （3）求取年净收益：年净收益=年总收益-年总支出=362-105.67=256.33元／平方米 （4）报酬率的确定：报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法，确定为6.38%（测算过程略）。 （5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2051年6月，故确定其收益年限为39年。 （6）将上述数据代入公式 V=（A/Y）×[1-1/（1+Y）n] =（256.33/6.38%）×[1-1/（1+6.38%）39]=4018元/平方米 则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74=108223785.32元 5.测算续建成本 根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。 6.管理费用 依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算，则有：管理费用=11000000×5%=550000元 7.投资利息 经测算（测算过程略），投资利息为230278.32元 8.销售费用 按续建成本的5%计，则有：销售费用=11000000×5%=550000元 9.续建投资利润 经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元 10.买方购买在建工程的税费 经测算（测算过程略），买方购买在建工程的税费为715000元 11.在建工程的评估值 在建工程价格=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元 （二）运用成本法求取估价对象的价格 经测算，计算结果为80079680元（计算过程略） （三）估价对象的价格 运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20%+80079680×80%=80659445.4元 六、估价结果确定 经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。 <1>、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

[判断题]在房地产抵押估价中，与借款人恶意串通高估抵押房地产的价值骗取较多的贷款，这不仅违反了估价职业道德，而且会被依法追究法律责任。（　）
A.正确
B.错误