更多"[单选题]估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的"的相关试题:
[多选题]房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
[多选题]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（ ）。
A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定
E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定
[简答题]某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某办公楼房地产估价结果报告
一、估价方（略）
二、估价对象
某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20
三、估价日期
2004年8月21日至8月25日。
四、估价目的房地产拍卖。
五、估价时点2004年8月21日。
六、估价依据（略）
七、采用的估价方法
根据估价对象概况及估价目的，本估价采用比较法、假设开发法进行综合评估。最后，两种方法综合分析，确定估价对象的最终估价值。
八、估价结果
2004年8月21日估价对象房产总价为人民币7992400元（大写：人民币柒佰玖拾玖万贰仟肆佰元整）。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期
本评估报告使用期限为2004年8月21日起至2005年8月21日止。
XX公司办公用房地产估价技术报告
一、实物状况分析
估价对象建筑物，建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，室内墙壁一般罩白，陶瓷锦砖楼梯，水磨石地面，室外墙壁贴有瓷砖。该楼现为办公用楼，室内水、卫、电设施齐全，设有供暖系统，总建筑面积2075.284m2。
二、区位状况分析
该评估对象（土地）地号22102—1，位于某市某街某号，总占地面积3444.6m2，门前有10路、12路、14路、7路、40路、48路、102路、103路、306路等公交车经过，交通便利。其西行50m为某路，某商场、某长途汽车站、某火车站、某批发市场等均位于这条路上，形成了繁荣的商业景象和良好的市场氛围。估价对象位于某路南侧，某大酒店与之隔路相望;某马路北侧有饭店、某宾馆、金台大酒店、银河宾馆、某影院等；东行300m路南某大厦已完工进入销售阶段，这无疑为估价对象提供了增值潜力。此外，某街与某路相连，是某市最为繁华的街道,某百货大楼、某购物广场、某商场、某商厦等都设在这条路上，某路集餐饮、娱乐、购物、旅游于一体，其良好的市场氛围使评估对象拥有得天独厚的地理优势。
三、市场背景分析(略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法分别进行估价。
六、估价测算过程
1.市场法
①土地
该评估对象与车站相邻，交通便利，商业氛围良好，地理位置优越，在本市属一类一级地段。XX市一类一级地段土地市场平均售价为140万元/亩。
评估对象土地占地面积3444.6m2，折合为5.17亩。
土地价格计算如下：
140万元/亩X5.17亩=723.8万元
②建筑物
该建筑物为办公用楼，建筑面积2075.284m2,市场平均售价600元/m2(不含楼面地价），建于1989年，扣除折旧24%，运算过程如下：
600元/m2X2075.284m2X(1—24%)=946330元=94.63万元
③评估结果
土地评估结果为723.8万元；
建筑物评估结果为94.63万元；
(723.8+94.63)万元=818.43万元该评估对象最后估价结果为818.43万元。
2.假设开发法
估价对象具有潜在的开发价值，故选用假设开发法。
①通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：
假设其用途为商业办公混合楼；
建筑容积率1.5;
建筑覆盖率25%;
建筑总面积5166.9m2；
建筑物层数6层；
各层建筑物面积均为861.15m2；
地上一层为商业用房，总面积为861.15m2；
地上二层至六层为办公用房，总面积为4305.75m2。
②预计建设期。预计共需3年时间才能完全建造完成投入使用，即2007年5月完成。
③预计出售楼价。预计商业楼出售时的平均售价为8 000元/m2;办公用楼出售时的平均售价为1500元/m2。
④估计开发费以及开发商利润。
估计建筑费为362万元；
专业费用为建筑费的5%;
年利息率为3.5%;
销售费用、税率之和估计为楼价的8%;
投资利润率为10%;
在未来3年的建设期内，开发费用均匀投入。
⑤求取地价。采用的计算公式如下：
地价=楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一利润拟采用静态方式试算地价。
a.总楼价=8 000元/m2X861.15m2+1500元/m2X4305.75m2=13347825元=1334.78万元
b.总建筑费= 362万元
c.总专业费=总建筑费X5% =362万元X5%=18.1万元
d.总利息=(总地价+总建筑费+总专业费）X利息率X计息期=总地价X3.5%X3+(362+18.1)X3.5%X1.5
=总地价X0.105+19.96(万元）
上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2004年5月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时我们是假设建筑费和专业费用的投入为均匀投入。这样，就有上述总利息计算中的计息年数是1.5。
e.总销售费用+总税费=总楼价X8% =1334.78万元X8%=106.78万元
f.总利润=(总地价+总建筑费+总专业费用）X利润率=总地价X10%+(362+18.1)X10%
=总地价X0.1+38.01(万元）
将上述a~f代入假设开发法公式中，即总地价=1334.78—362—18.1一（总地价X0.105+19.96)—106.78—(总地价X0.1+38.01)=655.54万元
则评估对象估价结果=(655.54+94.63)万元=750.17万元
3.最后估价结果
采用市场法得出的评估标的房地产的价值为：818.43万元。
采用假设开发法得出的评估标的房地产的价值为：750.17万元。
对上述两种方法得出的结论取中间值，得
(818.43+750.17)万元+2=784.3万元，即为评估结果。
七、估价结果确定
占地面积为3444.6m2。土地及地上建筑物的拍卖价格为784.3万元。
[判断题]如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（ ）
A.正确
B.错误
[判断题]估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（ ）
A.正确
B.错误
[多选题]估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（ ）。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人
E.规避估价风险
[多选题]在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（ ）。
A.规避估价风险
B.保护估价师和估价机构
C.使评估价值更接近实际成交价格
D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E.使委托人能得到其预期的估价结果
[判断题]【2012年真题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。（）
A.正确
B.错误
[多选题]【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。
A.规避估价风险
B.保护估价师和估价机构
C.使评估价值更接近实际成交价格
D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E.使委托人能得到其预期的估价结果
[判断题]在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（ ）
A.正确
B.错误
[判断题]实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。（ ）
A.正确
B.错误
[判断题]估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
A.正确
B.错误
[多选题]下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。
A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的
B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定
C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封
D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制
E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的
