试卷详情
-
房地产估价案例与分析-9
-
[单项选择]
(每小题的备选答案中,只有1个最符合题意。)
某工厂有一处临街厂房,占地面积900m2,用地性质为国有划拨土地,建筑面积为 1800m2,建筑物成新率为80%,房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料, 2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2,其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房,需投入的费用大约是建筑面积750元/m2。
A. 315.0
B. 216.0
C. 295.2
D. 333.0
-
[单项选择](1)在接洽过程中,朱某可以作出的承诺是( )。
××市××有限公司名下有一幢26层的办公写字楼。2006年3月,公司因业务发展需要资金,欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此,公司与房地产估价师朱某接洽商讨相关估价事宜。朱某受聘于该市一家房地产估价公司,曾数次参与该公司委托的房地产估价工作,双方都有一定的了解,彼此信任。公司想请朱某进行本次估价工作。
A. 现场查勘后先口头给出大概的评估价格以供参考,之后再按照约定补充正式的估价报告
B. 给予优惠
C. 该公司与朱某所在估价公司签订委托合同后,经估价公司指派,由自己亲自估价
D. 不能给以任何承诺
-
[单项选择](1)该建筑物的折旧总额为( )万元。
某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,有效已使用年数为8年。经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为110万元,平均寿命为10年,已使用8年,假设残值率均为零。
A. 213.34
B. 221.34
C. 283.34
D. 301.34
-
[简答题]
某写字楼坐落在××市××大街,其土地总面积为10000m2,土地使用年限为40年,从1995年12月25日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层,第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为4000m2,以上各层均为3800m2。首层大厅面积为1000m2,走廊、楼梯间、公共房间、竖井等面积共700m2,其余长年出租为咖啡厅和餐厅,月租金为170元/m2,其余楼层出租为办公之用,可出租的使用面积占建筑面积的70%。按12元/(m2·日)收取租金,空置及租金损失率为5%。
该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的40%。经调查可知,附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为5000元/m2,土地化资本率为8%,建筑物资本化率为10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室,其正常租金分别为200元/(m2·月)与10元/(m2·日)。
1998年12月,写字楼业主欲给此房地产投保,委托一家房地产估价机构对其1998年12月25日的保险价值进行估价。
估价计算如下:
(1)有效毛收入:[(4000-1000-700)×270×12+(4000×2+3800×18)×70%×12× 365]×95%=226987680元
(2)总费用:76400×70%×12×365×95%×40%=89012112元
(3)总净收益:226987680-89012112=137975568元
(4)土地净收益:(4000×3+3800×16)×5000×8%=72800×400=29120000元
(5)建筑物净收益:137975568-29120000=108 -
[简答题]某企业有一临街的框架结构的4层仓库,企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权,每层建筑面积约400m2,现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估,但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师,受评估机构的派遣负责此项评估工作,请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。
-
[简答题]×年×月×日,甲乙两家公司因对一宗房地产的交易价格不能协商一致,产生了纠纷,最终对簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的过程中需要了解该宗房地产于×月×日这一时点的价值,价值定义采用公开市场价值标准。
请问:
1.什么是房地产纠纷估价
2.房地产纠纷估价分为哪几类分别应由谁以何种方式解决
3.房地产纠纷估价有什么特点
-
[简答题]某市对旧城区进行改造,第一阶段拆迁涉及万余户居民。为确保长治久安,落实科学发展观,体现以人为本的精神,市政府在详细计划周密准备的基础上,对民意进行了深入调查。同时市政府下达严令,禁止各级职能部门借机“揩油”,如有违犯,一经查出,坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位,进行了详尽的拆迁估价。
请问:
1.什么是城市房屋拆迁估价
2.拆迁补偿估价的对象是什么
3.针对不同估价对象应注意哪些问题