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[单项选择]宗地是否临街，前后均临街或街角地等，对宗地地价都有很人影响。宗地临街状况等，属于影响地价的______。
A. 个别因素
B. 区域因素
C. 经济因素
D. 自然因素
[单项选择]在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为( )。
A. 实际配套状况
B. 达到可开工条件
C. 区域平均状况
D. 满足理想生产状况
[多项选择]在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业(矿)区。通常有______。
A. 红线内外开发程度一致
B. 红线外开发程度比红线内低
C. 红线外开发程度比红线内高
D. 红线外建筑密度比红线内低
E. 红线外建筑密度比红线内高
[简答题]某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元／平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2％计算，土地开发费为300元／平方米，税费按15元／平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4％，土地开发投资回报率为15％，土地增值收益率为25％，土地还原利率为6％，土地使用权剩余年限为45年。
要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)
[简答题]某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下一层为车库，有供出售的95个车位，地下二层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上四至十八层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
[单项选择]在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是 ( )。
A. 评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主
B. 分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价
C. 先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论
D. 一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法
[多项选择]
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某市拟在2002年12月以拍卖方式出让一宗土地，土地用途为住宅用地，该宗地拍卖的保留价为6000万元，起拍价为5600万元。 |
开发商在决定是否参加宗地竞价和如何竞价前，必须了解的控制指标有( )。
A. 建筑密度
B. 容积率
C. 建筑形式
D. 人口容量
[单项选择]( )属于影响宗地地价的个别因素。
A. 当地商品房价格变动情况
B. 宗地所处地区的基础设施
C. 宗地附近学校分布情况
D. 宗地形状
[单项选择]为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是( )。
A. 承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%
B. 出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳
C. 买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税
D. 买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税
[多项选择]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以( )方式出让。
A. 协议
B. 委托
C. 拍卖
D. 挂牌出让
E. 招标
[单项选择]下列属于影响宗地地价个别因素的是( )。
A. 宗地所处地区的交通情况
B. 当地商品房价格变动情况
C. 宗地形状
D. 宗地附近学校分布情况
[简答题]
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
3.专业费用为建筑费用的10%；
4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
7.房地产综合资本化率为8%；
8.每年按365天计算：
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
