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[简答题]某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下: (1)该不动产为商场、写字楼用途,总建筑面积25000平方米。其中,1—4层为商场,建筑面积10000平方米;8层为设备层,建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼,建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用,建筑面积2000平方米。 (2)该不动产预算投资2400元/平方米,开发建设周期预计2年,第一年投入60%,第二年投入40%,资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营,现已计划出租定价,商场为每平方米建筑面积5.5元,写字楼为每平方米建筑面积3.5元:估价师对市场进行调查获得一些资料: (3)同类建筑物耐用年限为50年,估价期间,市场建安综合造价为2500元/平方米,经估算,本项目投资总量为6250万元。 (4)估价期间,同一区域内类似物业的租金水平比较稳定,按可出租建筑面积计,商场市场日租金为5.0元/平方米,写字楼市场日租金略低,考虑市场平均可出租率、空置期,以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素,经测算,本物业建好后的年总收益为3000万元。 (5)估价期间,同一区域内类似物业出租经营中,市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%,按此标准测算,本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素,所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。 (6)当地土地还原率为8%,综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧失因素);同类不动产销售时,销售税费相当于售价的10%,投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外,假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%,有关的银行存款年利率为6.5%,贷款年利率为10%。 请从上述信息中选择最恰当的数据和参数,测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
[简答题]
(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下: (1)该不动产为商场、写字楼用途,总建筑面积25000平方米。其中,1-4层为商场,建筑面积10000平方米;8层为设备层,建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼,建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用,建筑面积2000平方米。 (2)该不动产预算投资2400元/平方米,开发建设周期预计2年,第一年投入60%,第二年投入40%,资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营,现已计划出租定价,商场为每平方米建筑面积5.5元,写字楼为每平方米建筑面积3.5元。 估价师对市场进行调查获得一些资料: (3)同类建筑物耐用年限为50年,估价期间,市场建安综合造价为2500元/平方米,经估算,本项目投资总量为6250万元。 (4)估价期间,同一区域内类似物业的租金水平比较稳定,按可出租建筑面积计,商场市场日租金为5.0元/平方米,写字楼市场日租金略低,考虑市场平均可出租率、空置期,以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素,经测算,本物业建好后的年总收益为3000万元。 (5)估价期间,同一区域内类似物业出租经营中,市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算,本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素,所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。 (6)当地土地还原率为8%,综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时,销售税费相当于售价的10%,投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外,假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%,有关的银行存款年利率为6.5%,贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数,测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
[判断题]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定,房地产开发商应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。( )
[判断题]《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定,房地产开发商应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况,编制招标拍卖挂牌出让文件。( )
[单项选择]投标、拍卖、挂牌活动结束后,出让人应当在( )个工作日内将投标、拍卖、挂牌出让的结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。
A. 8
B. 10
C. 15
D. 20
[多项选择]国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有()。
A. 适用范围不同
B. 出让金形成方式不同
C. 最低价确定的原则不同
D. 协议出让无需公布出让计划
E. 出让主体不同
[判断题]在挂牌出让土地使用权方式中,评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。
[单项选择]《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定,挂牌时间不得少于( )日。
A. 3
B. 5
C. 7
D. 10
[多项选择]《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定,对招标出让中,( ),应当确定为中标人。
A. 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准
B. 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的
C. 能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人
D. 能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人
E. 能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人
[多项选择]
某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中,以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地,土地总面积20000平方米,容积率为3。经测算,预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元(不含土地成本),销售税费率为10%。在具体实施项目前,公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建没和营销活动,确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产,并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。 |
在房地产市场调研中,房地产市场价格的调研包括( )等内容。
A. 项目所在地区同类房地产价格
B. 房地产商品需求价格弹性
C. 地区代理商的数量、素质
D. 房地产市场供求状况的变化趋势
[多项选择](三)某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中,以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地,土地总面积20000平方米,容积率为3.经测算,预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元(不含土地成本),销售税费率10%.在具体实施项目前,公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动,确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产,并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。在房地产市场调研中,房地产市场价格的调研包括( )等内容。
A. 项目所在地区同类房地产价格
B. 房地产商品需求价格弹性
C. 地区代理商的数量、素质
D. 房地产市场供求状况的变化趋势