[简答题]第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因
(一)下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

××股份有限公司上市土地价格评估

土地估价技术报告(Ⅰ)

第一部分总述

一、估价项目名称
××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估
二、委托估价方
××局(其他内容略)
三、受托估价方
×评估事务所(其他内容略)
四、估价对象
估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73平方米。
五、估价目的
为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据(略)
七、价格定义
为宗地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通讯)和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日
一九九九年十月三十一日
九、估价日期
一九九九年十月二十日至二零零零年一月十五日
十、估价结果
土地总面积：3518.73 m²
单位面积地价：1193元/m²
总地价：41978万元
大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元(人民币)
十一、需要特别

[简答题]这是某土地估价技术报告中的地价影响因素分析片段，选出符合题意的代号。
×××市是隶属河北省的地级市(1)，地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原的西部边缘(2)。依据×××城市总体规划，×××市区主要向东南和西北方向发展(3)。2010年末全市总人口为710万(4)。京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起(5)。全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%(6)。其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业营业用房投资4.8亿元，增长41.2%。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发【2006】31号)和国土资源部《关于发布实施工业用地出让最低价标准通知》，明确规定了工业用地必须实行市场化方式(招、拍、挂)供地，并且制定最低出让价格标准(7)。×××市属暖温带半干旱半湿润大陆性季风气候区，年均气温13.10℃左右，年平均降雨555.6mm，无霜期200d左右，最大冻土深度46cm，年均日照时数为2561.3h(8)。主导风向为南风和北风，冬季多北风和偏北风，夏季多南风和偏南风。有牛尾河、小黄河、围寨河等三条河流通过，市区南边邻近×××河。其流向自西向东，这些河流为滏阳河的支流或次级支流。其特色为典型季节性河流(9)。位于北纬36°50’～37°47’，东经113度52’～115°49’(10)。为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，2001年市政府成立了×××市土地储备中心，出台了《×××市土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度(11)。2007年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，直指土地开发市场的土地囤积行为(12)；市区以铁路为界分桥东、桥西两区，另外高新技术开发区和×××新区位于桥东区的东部和北部(13)。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布的《土地储备管理办法》，完善了土地储备制度，规范了土地市场运行(14)。这一系列制度及政策的实施在一定程度上调控了土地市场，促进了供地方式的改革，尤其是经营型用地严格实行市场化方式(招、拍、挂)供地，对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用(15)。
该市东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与××

[简答题]下面为某土地估价技术报告部分，请指出错误。

第一部分 总述

一、土地估价项目名称
×××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地估价。
二、委托方
×××市中级人民法院。
三、受托方(略)
四、土地估价目的
根据×××房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为×××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为×××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由×××市中级人民法院查封。现受委托估价土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
五、土地估价依据
(1)《土地管理法》及实施条例。
(2)《城市房地产管理法》。
(3)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4)《城镇土地估价规程》。
(5)《城镇土地分等定级规程》。
(6)委托方及案件当事人提供的有关资料。
(7)委托估价函。
(8)国有土地使用证(×××字【1998】第×××××号)。
(9)国有土地使用权出让合同(×××土地出让合同字第×××号)。
(10)建设用地规划许可证(×××规地×第×××号)。
(11)其他有关资料。
(12)土地估价师实地勘察、调查资料。
六、土地估价基准日
2004年7月5日。
七、土地估价日期
2004年7月5日至7月14日。
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2004年7月5日住宅用地使用权市场价格。
九、土地估价结果
经估价，待估土地于估价基准日在现状下的土地使用权价格为：
土地单价：4562元/m²；

[判断题]从事土地评估的中介服务机构必须对土地估价结果独立承担责任，但是要及时将土地估价报告和土地估价业绩清单报国土资源管理部门备查并接受监督。 （　　）

[简答题]下面是一份土地估价技术报告的剩余法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后指出下面技术报告中的错误。
估价对象为一宗10000m²的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m²(含独立使用的车棚300m²)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格1500元/m²。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
(一)房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
(二)建筑安装工程费为1100元/m²，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
(三)商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m²，运营费用率为24%。
(四)商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m²，建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m²；剩余的10%会在建成一年半后售出，平均价格为2900元/m²，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
(五)房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m²)
住宅总面积=50000-9000=41000(m²)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入一月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m²)
每平方米商

[简答题]这是某土地估价技术报告中的总述和估价对象描述及地价因素分析部分，请挑出其中的错误，并说明理由。

第一部分 总述

一、土地估价项目名称(略)
二、委托方(略)
三、受托方(略)
四、土地估价目的(略)
五、土地估价依据(略)
六、土地估价基准日(略)
七、地价定义
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本次估价价格定义如下：待估土地实际土地用途为商业用地，估价设定用途为商业用地，设定土地使用年限为待估土地剩余年限37.25年，设定容积率为现状容积率，土地实际开发程度达到土地红线外“五通”、红线内“六通一平”，估价设定土地开发程度为土地红线外“五通”及红线内场地平整条件下的土地价格。
八、土地估价结果
单位地价：6737.67元/m²；
总地价：553.77万元。
(币种：人民币)
九、需要特别说明的事项
(一)土地估价的前提条件和假设条件
(1)待估土地的土地开发程度设定为土地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通信)及土地红线内场地平整，土地使用年限设定为商业用地，出让后剩余使用年限37.25年。
(2)待估土地作为估价设定用途的用地，得到有效利用，并产生相应的土地收益。
(3)待估土地与其他生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
(4)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(5)任何有关待估土地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。待估土地的地上建筑物状况符合城市规划。
(6)本报告估价结果在报告中设定的价格定义的界定条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。
(二)需要说明的其他事项
(1)本次估价所依据的土地内外基础设施状况、建筑物状况、环境状况等由委托方负责提供。
估价对象土地权利状况、土地坐落、用途等以国有土地使用证中登记内容为准；

[简答题]

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注“略”的为正常内容），请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于“××住宅小区”项目初步设计的批复》（××开经［2005］053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m²，总建筑面积143452m²，其中物管、会所等公建配套用房面积占3．4％，容积率1．5，建筑覆盖率≤35％。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m²，总建筑面积为35000m²，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3．4％，建筑覆盖率≤15％，容积率0．37，主要建筑物为多幢，二、三层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／m²之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元／m²，则该物业预期总售价为：总售价=平均售价×建筑面积=3500×

[多项选择]土地估价报告必须经过（）才能生效。
A. 当地土地行政主管部门审批确认
B. 土地估价师签字
C. 有土地估价资质的机构法人签字并加盖公章
D. 当地土地行政主管部门备案

[简答题]

下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分（标注"略"的为正常内容），请阅读后回答相关问题。
1．估价对象建设期及利用方式分析该地块为出让所得，根据××经济技术开发区经济发展局文件《关于"××住宅小区"项目初步设计的批复》（××开经[2005]053号），该地块将建成多层住宅小区，土地总面积95635m²，总建筑面积143452m²，其中物管、会所等公建配套用房面积占3.4%，容积率1.5，建筑覆盖率不大于35%。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等的分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大限度地提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为95635m²，总建筑面积为35000m²，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%，建筑覆盖率不大于15%，容积率0.37，主要建筑物为多幢2～3层的别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。
2．预期售价确定及销售状况分析根据××经济技术开发区近期该区域楼盘的销售情况，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在3500～4000元／米²之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售价为3500元／米²，则该物业预期总售价为：总售价=平均售价×建筑面积=3500×35000=

[多项选择]

下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

×××股份有限公司上市土地估价
土地估价技术报告
第一部分 总述

一、土地估价项目名称
×××股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。
二、委托方
×××局(其他内容略)。
三、受托方
×××估价事务所(其他内容略)。
四、土地估价对象
估价对象是×××研究院所使用的位于×××市×××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m²。
五、土地估价目的
为×××科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。
六、土地估价依据(略)
七、地价定义
为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、土地估价基准日
1999年10月31日。
九、土地估价日期
1999年10月20日至2000年1月15日。
十、土地估价结果
土地总面积：3518.73m²；
单位面积地价：1193元/
A. 估价测算过程
B. 估价基本事项
C. 估价结果确定
D. 估价方法适用性分析
E. 市场背景描述与分析

[单项选择]宗地估价报告中，必须有（）名以上土地估价师签名的报告才有效。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4

[简答题]

下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。××股份有限公司上市土地价格评估土地估价技术报告（Ⅰ）
第一部分总述
一、估价项目名称××股份有限公司A股上市所涉及的土地价格评估
二、委托估价方××局（其他内容略）
三、受托估价方××评估事务所（其他内容略）
四、估价对象估价对象是××研究院所使用的位于××市××区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m²。
五、估价目的为××科学院A股上市进行土地资产处置，提供土地使用权价格依据。
六、估价依据（略）
七、价格定义为宗地红线外"五通"（通路、通电、通水、通排水、通信）和宗地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。
八、估价期日1999年10月31日
九、估价日期1999年10月20日至2000年1月15日
十、估价结果土地总面积：3518.73m²，单位面积地价：1193元/米²，总地价：419.78万元，大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元（人民币）
十一、需要特别说明的事项
1.委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费。且任何有关待估宗地的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
2.本次评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准期日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年期为50年的土地使用权价格。
3.评估报告自评估基准日起半年内有效。
4.其他说明（略）。
十二、土地估价师签字（略）
十三、土地估价机构盖章（略）
请根据上述内容回答以下问题。

在估价项目