某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示,该宗地规划建设用地面积为40000m2,容积率为2.5,需配建20000m2公共租赁住房,建成后由政府以6000元/m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年,地价款于第一年初一次性投入,契税为地价的4%;开发建设成本和管理费用等为4500元/m2,在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%,且发生在各年年初;商品住宅第二年开始销售,各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%。,销售均价分别为15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2,销售收入发生在年末;销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%,则该企业可竞投的最高地价是多少?若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给,规定当土地报价达到45000万元后,改为竞投加建公共租赁住房面积,则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下,最多可加建的公共租赁住房面积是多少?(不考虑土地增值税和企业所得税)(12分)
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中1~2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
(2)大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分2年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入。
(3)专业费用为建筑费用的10%。
(4)预计大厦建成后即可出租,其中1~2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,3~5层(即写字楼部分的1~3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%。
(5)管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息。
(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
(7)房地产综合资本化率为8%。
(8)每年按365天计算。
(9)本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
项目用地 | 宗地成交价/ (元/平方米) | 交易时间 | 土地使用年限/年 | 容积率 | 区域因素修正 系数/(%) | 个别因素修正 系数/(%) |
A | 1200 | 1999年10月01日 | 70 | 2 | +3 | -11 |
B | 1560 | 1999年08月01日 | 70 | 3 | -5 | -2 |
C | 1650 | 1999年12月01日 | 50 | 3 | -5 | -2 |
D | 1400 | 2000年05月01日 | 40 | 2.5 | -6 | -3 |
待估宗地 | 2000年10月01日 | 70 | 2 |