2012年1月1日已出租的房地产由于满足了公允价值模式的计量条件，将其后续计量由成本模式改为公允价值模式，以此资产当日的账面价值作为投资性房地产新的入账价值，未做其他调整。此房产为甲公司2008年12月21日购入，原价为4500万元，预计使用年限为30年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧，2009年1月1日用于出租。2012年1月1日此房产的公允价值为4300万元，税法规定的预计使用年限、预计净残值、折旧方法与原会计处理相同。
(2)2012年5月1日甲公司将持有的一项交易性金融资产以40万元出售给乙公司，同时与乙公司签订一项协议，约定在2012年的9月30日以当天的公允价值回购此资产，甲公司于当日确认了此资产的处置损益5万元。此项金融资产为甲公司2011年12月以30万元购入某公司的股票，2011年末的公允价值为35万元。
(3)甲公司2012年7月因销售商品应收丙公司账款300万元，丙公司因发生严重财务困难，无法支付此账款。12月16日甲公司与丙公司签订债务重组协议，协议约定：丙公司以一项管理用固定资产抵偿此债务的50%，以本公司50万股股票抵偿剩余债务的60%，其余的债务延期一年偿还。用于抵债的固定资产的账面原价为100万元，已计提折旧20万元，公允价值120万元。用于抵债的股票的面值为1元/股，市场价格为1.5元/股，当日办理完毕资产的划转手续和股权登记手续。甲公司于当日确认固定资产150万元，确认交易性金融资产90万元，确认重组债权60万元。
(4)2012年9月与丁公司签订销售合同，合同约定：甲公司应于2013年2月20日以45元/件的价格向丁公司提供10万件A商品，违约金为合同总价款的20%。2012年底，甲公司实际库存A商品15万件，实际成本为50元/件，市场销售价格为60元/件，向丁公司销售不产生销售费用，向其他客户销售产生的销售费用为3元/件，甲公司于年末对A商品计提了50万元的存货跌价准备。
(5)其他有关资料：
①不考虑除所得税以外的其他税费;
②假定甲公司已经做了确认所得税费用的相关处理;
③甲公司以净利润的10%提取盈余公积。
1)根据资料(1)至(4)，逐项判断甲公司对相关事项的会计处理是否正确，并说明理由;对于不正确的事项，需要编
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1.这样的做法有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
长江公司为房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的业务如下：
（1）2010年1月2日支付价款10000万元取得一项土地使用权，预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法进行摊销。
（2）2010年1月2日在该土地上开始建造两栋办公楼和两栋商品房。
（3）至2011年3月15日，工程已经接近尾声，预计将于3月31达到预定可使用状态，长江公司同时与海星公司签订经营租赁合同，租赁期为2011年4月1日至2014年3月30日，月租金为80万元，租金于每月月末支付。
（4）2011年4月1日，该办公楼和商品房达到预定可使用状态，将其中一栋办公楼A对外出租，一栋办公楼B长江公司自用，商品房C和D开始发售，四栋建筑物的成本均为4000万元，假设土地使用权可以在这四栋建筑物上均匀分摊办公楼的使用寿命均为20年，预计净残值均为零，均采用年限平均法计提折旧。
（5）长江公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
（6）2014年3月31日租赁期届满，长江公司拟将该办公楼收回后自用，至4月30日长江公司董事会决议后批准将该办公楼自用并开始重新装修，至5月2日装修完毕，达到预定可使用状态。
要求：
根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题。
我来回答:
