[单项选择]下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。其中正确的顺序应为( )。
A. ①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩
B. ①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩
C. ②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩
D. ①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

[单项选择]房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是( )。
A. 对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节
B. 评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据
C. 评估结果就是保留价，但不是起拍价
D. 拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价

[多项选择]下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是( )。
A. 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价活动
B. 二级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价活动
C. 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价活动
D. 暂定期内的房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价活动。
E. 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价活动

[单项选择]下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是( )。
A. 一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B. 二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C. 三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
D. 暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

[多项选择]下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述正确的是( )。
A. 一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B. 二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C. 新设立房地产估价机构要有1名以上专职注册房地产估价师
D. 三级资质要有5名以上专职注册房地产估价师
E. 三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师

[多项选择]下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述正确的是的是( )。
A. 一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B. 二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C. 新设立房地产估价机构要有1名以上专职注册房地产估价师
D. 三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
E. 三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

[单项选择]按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为( )。
A. 5‰
B. 2.5‰
C. 1.5‰
D. 0.8‰

[单项选择]在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。
A. 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B. 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
C. 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧
D. 在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

[多项选择]下列关于房地产经纪基本业务的表述中，正确的有（）。
A. 从事新建商品房经纪业务的房地产经纪机构的变动成本比较高
B. 在新建商品房经纪业务中，房地产经纪机构与客户之间的佣金结算比较复杂
C. 二手房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主
D. 房屋租赁经纪业务不包括新建商品房期权预租业务
E. 开展房地产租赁经纪业务的房地产经纪机构应注重与客户建立长期合作关系

[单项选择]下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是( )。
A. 应是可以实现的价值
B. 是提供价值意见而不是作价格保证
C. 对委托人的价格保证
D. 为委托人争取最大的利益

[多项选择]关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
A. 判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较
B. 估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C. 所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D. 判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果
E. 估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

[简答题]关于金环大厦估价报告书
一、委托估价单位：金环房地产开发公司
二、委托房地产名称：金环大厦
三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格
四、委托对象概况
1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于 1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m²，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。
2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。
3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m²，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m²。
4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米 800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。
五、估价思路与方法
本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。
六、估价过程
1．商场部分价格。
根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为：
P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)
2．办公楼部分价格。
根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为：
P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)
3．物业总开发价值。
8328+6148=14467(万美元)
4．物业总开发费用。
(4500+800+1620) ×42000=29064(万元人民币)
折合美元为3502万美元(1:8.3)
5．开发商利润。
房地产开发的投资率通常在1

[多项选择]关于房地产估价的本质，下列说法正确的有( )。
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产评估是评估房地产的价格而不是价值
C. 房地产估价就是为当事人提供价格保证
D. 房地产估价既是一门科学又是一门艺术
E. 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

[多项选择]下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（　 ）。
A. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B. 房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C. 房地产估价是为委托人提供价格保证
D. 房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E. 房地产估价既是一门科学也是一门艺术

[单项选择]关于房地产估价机构说法正确的是______。
A. 房地产估价机构应当由自然人出资，以无限责任公司或者合伙企业形式设立
B. 法定代表人或者执行合伙事务的合伙人(简称执行合伙人)是注册后从事房地产估价工作5年以上的房地产估价师
C. 不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制
D. 资质等级由高到低分为一级资质、二级资质、暂定期内的二级资质

[单项选择]下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。
A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
B. 合法原则属于一般性原则
C. 最高最佳利用原则属于技术性原则
D. 谨慎原则属于一般性原则

[多项选择]以下关于房地产估价机构资格的管理方式正确的是( )。
A. 房地产估价机构等级实行动态管理方式
B. 房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次
C. 房地产估价机构资质等级每3年重新评定一次
D. 评审时根据房地产估价机构的实际发展情况，重新授予资质等级证书
E. 房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级