[单项选择]在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用( )的测算结果。
A. 收益法
B. 成本法
C. 市场法
D. 假设开发法

[单项选择]房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是（）。
A. 两者相同
B. 两者没有关系
C. 前者高于后者
D. 前者低于后者

[单项选择]在房地产市场存在泡沫的情况下，市场法求得的价值( )收益法求得的价值。
A. 低于
B. 高于
C. 等于
D. 无法确定

[判断题]在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，不用具体说明。( )

[单项选择]在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用( )测算结果。
A. 成本法
B. 收益法
C. 市场法
D. 假设开发法

[判断题]在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。 ( )

[单项选择]在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给( )。
A. 减少
B. 增加
C. 不变
D. 无法确定

[多项选择]以下可以作为以抵押估价为目的的估价对象有( )。
A. 城市房屋土地使用权
B. 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权
C. 以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权
D. 乡(镇)、村企业的土地使用权
E. 空置3年以上的商品房

[单项选择]房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括( )分析。
A. 区位因素
B. 变现能力
C. 市场影响
D. 最高最佳使用

[单项选择]房地产抵押估价中，在处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的( )。
A. 抵押价值
B. 市场价值
C. 经济价值
D. 社会价值

[单项选择]下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是( )。
A. 商业用房
B. 住宅
C. 写字楼
D. 工业用房

[填空题]以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段： 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有： 1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。 2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。 3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。 4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。 5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。 6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于× ×商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。 综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。

[简答题]

甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1．复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况
2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述

[多项选择]在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。
A. 对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B. 对估价对象进行实地查看
C. 了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D. 将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E. 拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

[单项选择]下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是（）。
A. 减少房地产开发环节的税收 
B. 增加房地产开发环节的税收 
C. 增加买方的税收 
D. 增加房地产保有环节的税收

[简答题]某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了抵押贷款，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因

[多项选择]( )情况下，房地产不得转让。
A. 用于投资开发的建设工程，其投资额达到投资总额的25%以上的
B. 尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证的
C. 未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的
D. 依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的
E. 共有房地产未经半数人书面同意的

[多项选择]房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有( )等。
A. 未依法取得房地产产权证书的
B. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C. 以出让方式取得土地使用权的
D. 国家依法收回土地使用权的
E. 以划拨方式取得国有土地使用权的