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[单项选择](二)
评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。
评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。
A. 成本法
B. 收益法
C. 假设开发法
D. 基准地价修正法
[单项选择]某框架结构在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A. 4023.04
B. 4074.10
C. 4768.50
D. 5652.09
[单项选择]某在建工程土地使用权年限为40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的建设期为3年，估计该项目至建成还需1.5年。已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A. 4023.04
B. 4074.10
C. 4768.50
D. 5652.09
[简答题]
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%：至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为 15%。
按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。
[单项选择]某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为( )万元。
A. 3758.57
B. 3942.03
C. 3966.10
D. 4769.85
[多项选择]（二）某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（ ）。
A. 土地取得成本
B. 已投入的开发建设成本
C. 后续开发建设的必要支出
D. 后续开发建设应获得的正常利润
[判断题]在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。 ( )
[单项选择]某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为（）万元。
A. 1372.73
B. 1309.94
C. 953.97
D. 932.37
[判断题]一般情况下，当土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值应转入在建工程成本。 ( )
[判断题]小企业以支付土地出让金方式取得的土地使用权，应在土地正式开发时计入在建工程成本。
[简答题]某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商业和居住混合，总用地面积10000m2，土地使用权为50年，自开工之日开始计。规划建筑总面积50000m2；其中商业建筑6000m2，居住建筑面积44000m2。该工程正常施工期2年，建筑安装工程费每平米建筑面积1200元，勘查设计和前期工程费及管理费等专业费用预计为每平米建筑面积500元。至2007年5月 31日已完成7层主体结构，已投入总建安费及专业费的36%，还需要投入64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)，贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商业部分可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后在可售出50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平米建筑面积8000元，居住部分在出售时的平均价格为每平米 4000元。当地购买在建工程买方需缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。折现率选取14%。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。
