更多"在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，"的相关试题:
[判断题]在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。( )
[单项选择]采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应（）出让土地使用权还原率。
A. 低于
B. 高于
C. 等于
D. 等于或低于
[判断题]收益还原法里用到的收益是指客观收益。( )
[判断题]一般企业将土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，应该将土地使用权的账面价值和地上建筑物合并计算其成本。( )
[判断题]一般企业将土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，应将土地使用权的账面价值和地上建筑物合并计算其成本。 ( )
[简答题]下面是某土地估价报告中用收益还原法测算价格部分，请挑出其中错误，并说明理由。
收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将估价土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为估价时日总收益的一种方法。
此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益情况。
房屋土地年租金=房地总收益
维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本
房地总收益-房地总成本=房地纯收益
房屋现值×房屋还原利率=房屋纯收益
房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益
土地纯收益÷土地还原利率=土地价值
有限年限土地价格=土地价值×待估地块年限修正
具体测算如下。
1)确定房地年总收益
调查待估土地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估土地房地出租的租金水平一般为每月40元/m2，一层总建筑面积3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积85%，则
房地年总收益=40×12×3000×92%×85%=112.608(万元)
2)房地出租年总费用
(1)管理费：按年租金的5%计，则
管理费=房地年总收益×5%=5.630(万元)
(2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该土地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方提供，该地上建筑物实际造价1150元/m2，则总重置价为1150×3000=345.000(万元)，则
维修费=房屋重置价格×2%=6.900(万元)
(3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算(注：该土地出让年限为2000年12月31日至2040年12月31日，地上建筑物建成于2001年12月。估价基准日为2002年12月31日)。
年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)÷房屋的耐用年限=1150×3000×100%÷60=5.750(万元)
(4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。
[单项选择]收益还原法中，土地纯收益（）地租。
A. 等于
B. 大于
C. 小于
D. 都不对
[判断题]收益还原法的关键是还原利率的确定。( )
[单项选择]采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取（）作为估价依据。
A. 类似土地的客观纯收益
B. 类似土地的实际纯收益
C. 类似土地的最高纯收益
D. 类似土地的最低纯收益
[多项选择]在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件中的（）。
A. 确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益
B. 土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益
C. 必须是持续且具有规律产生的收益
D. 是安全可靠的收益
[单项选择]下列各题与下述资料有关，请认真阅读并做出正确选择
某估价师拟采用收益还原法评估A写字楼于2004年9月30日的市场价值，为此该估价师对周边10座写字楼的标准租金及相关情况进行调查，并编制了如下租金表。此外，根据统计资料，该市2003年1季度至2004年3季度的写字楼平均租金(元/平方米·月)分别为46、47、49、50、52、53、54。
租金（元/平方米·月） | 95 | 80 | 90 | 60 | 62 | 70 |
查看答案
购买搜题卡查看答案
[会员特权] 开通VIP， 查看 全部题目答案
[会员特权] 享免全部广告特权
请选择支付方式
-
微信支付
-
支付宝支付
立即支付
系统将自动为您注册账号
请使用微信扫码支付
请不要关闭本页面，支付完成后请点击【支付完成】按钮
恭喜您，购买搜题卡成功
重要提示：请拍照或截图保存账号密码！
我要搜题网官网：https://www.woyaosouti.com
我已记住账号密码
|
