[简答题]以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？

[简答题]

某贸易公司向某银行贷款500万元人民币，由第三方某房地产公司向银行提供房地产担保，并向登记机关作了抵押登记。半年后，贸易公司与银行将原借款合同中未结清的款项作为新的借款，签订金额为400万元的借款合同，终止了原先的合同。原担保单位房地产公司虽与银行签订了格式的抵押合同，但未在该合同中约定具体物业，也未办理抵押登记。借款到期贸易公司不能还贷，银行起诉至法院要求房地产公司承担抵押担保责任。
问：房地产公司是否应当承担担保责任？

[多项选择]甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，未办理登记。在抵押期间，甲未通知乙，便将该批布匹卖给了丙，并已交货付款完毕。对此，下列说法中，正确的有哪些？（）
A. 甲与乙之间的抵押合同有效
B. 丙无权取得对该批布匹的所有权
C. 乙的抵押权可以对抗受让人丙的所有权
D. 乙的抵押权不得对抗受让人丙的所有权

[多项选择]甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，双方签订了书面的抵押合同，但未办理登记。在抵押期间，甲欲将该抵押布匹转让给丙，下列说法正确的有（　）。
A. 甲、乙之间的抵押合同因为未办理登记而无效
B. 如果甲同意乙将布匹转让且将转让价款提前清偿债务的，则乙可以转让抵押物
C. 如果甲同意乙将布匹转让给丙且将转让的价金提存的，则乙可以转让抵押物
D. 如果丙代乙向甲清偿债务的，则乙可以转让抵押物
E. 如果甲、乙之间的抵押合同办理了登记，则合同有效

[判断题]某房地产公司以房地产抵押方式获得银行贷款，这一融资活动为直接金融活动。（　）

[单项选择]2007年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。王某应到A市房地产管理部门办理（）。
A. 房屋所有权转移登记
B. 房屋所有权初始登记
C. 房屋抵押权登记
D. 房屋所有权变更登记

[单项选择]房地产开发贷款项目中的银行贷款的偿还顺序优于建筑商垫资，这种说法是否正确？（）
A. 对
B. 错

[多项选择]陈某用自己的轿车作抵押向银行借款40万元，并办理抵押登记手续。陈某驾驶该车出行时，不慎发生交通事故。经鉴定，该车的价值损失了30%。保险公司赔偿了该车损失。根据合同法律制度的规定，下列关于该抵押担保的表述中，争取的有（　）。
A. 该轿车不在担保银行债权
B. 该轿车应担保银行债权
C. 保险赔款不应担保银行债权
D. 保险赔款应担保银行债权

[多项选择]某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有（）。
A. 该厂房的实际价格等于名义价格
B. 该房地产的名义价格为50万元
C. 该房地产的实际价格为50万元
D. 该房地产的实际价格高于50万元
E. 该房地产不存在名义价格

[简答题]

张某欲开办一个酒店，但资金不足，于1999年以自己房屋4间作抵押向农业银行贷款8万元，并办理了登记手续，之后张某把房屋中向西的两间租给了李某，在经营酒店的过程中，张某又向工商银行贷款4万元并以上面的四间房屋作抵押，签订了抵押合同，办理了登记手续，又用同一办法在建设银行贷款2万元，也办理了登记手续。2000年5月归还了农业银行4万元、工商银行2万元、建设银行1万元，张某将4间房屋中靠东的2间卖给了孙某，孙某知道房屋上设有抵押权，但又在靠东面的侧墙新建了一个大厨房。2000年10月，张某的酒店倒闭，此时仍欠农业银行4万元，工商银行2万元，建设银行1万元，在2000年7月，农业银行将2万元贷款的抵押权转让给了工商银行，现贷款已到期，张某无力偿还。问：
（1）张某与承租人李某的租赁房屋合同在4间房屋都抵押后是否继续有效？
（2）工商银行将抵押权单独转让的行为是否有效，说明理由。
（3）工商银行、农业银行、建设银行如何实现自己的抵押权？
（4）设工商银行的债权先到期，农业银行的债权未到期，应如何处理？
（5）设李某的租赁合同尚未到期，抵押权人能否中止租赁合同？
（6）前述抵押权人可否就4间房屋和1间厨房一并行使抵押权？

[单项选择]某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为（　）万元。
A. 898.21
B. 1108.21
C. 1166.25
D. 1322.83

[判断题]对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。（　）

[多项选择]通过协议的方式，甲远洋运输公司收购了乙房地产开发公司，其资金来源为：发行债券25%，银行贷款60%，自有资金15%，该种收购方式属于（）。
A. 杠杆收购
B. 多元化并购
C. 友善并购
D. 敌意并购

[单项选择]某房地产开发项目的总投资5000万元，其中60%为年利率7%的银行贷款，全部本息3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为（　）万元。
A. 3210 
B. 3420 
C. 3630 
D. 3675

[单项选择]某房地产开发商获得一笔为期3年的分期支付的银行贷款，每期支付额为1000万元，支付期为每年年初，年贷款利率为7%,到期后一次性还本付息，则3年后该房地产开发商偿还银行的本息为（）万元。
A. 3416.6 
B. 3418.1 
C. 3421.6 
D. 3439.9

[单项选择]某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.5%，国债收益率为4%，房地产投资市场的风险相关系数为0.6。那么，当前房地产投资的折现率为（　）。
A. 5.7%
B. 7.9%
C. 8.8%
D. 9.4%

[单项选择]某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（　）。(P27第一章房地产投资及其风险)
A. 10.3%
B. 7.17%
C. 9.75%
D. 8.59%

[多项选择]预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理登记的情形包括（）。
A. 预购商品房预告登记
B. 预购商品房抵押权预告登记
C. 房屋所有权转移预告登记
D. 房屋抵押权预告登记

[判断题]应收账款质押登记的质权人可以委托他人办理登记。