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[简答题]某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。
[单选题]某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/㎡。
A.5377.78
B.6277.78
C.6722.22
D.7847.22
[单选题]某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A.5377.78
B.6277.78
C.6722.22
D.7847.22
[单选题]某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
[单选题]某房地产开发项目的占地面积4000m2，土地总价5000万元，如果房屋开发成本为6000元/m2，预测销售价格为15000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
[单选题]某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.2
[单选题]某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.2
[简答题]某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？
【解】
(1)项目总开发价值
①项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2
②标准层每层建筑面积：[22 000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2
③项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元
④销售税费：26 400万元X3.0%=792万元
⑤项目总开发价值：（26 400—792)万元=25608万元
(2)项目总开发成本
①土地费用：5 000万元
②建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元
③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：
7700万元X8%=616万元
④其他工程费：4 60万元
⑤管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元
⑥财务费用
a. 土地费用利息：
7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元
b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：
(7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4) (2/2）X4—1]万元=953.97万元
c.融资费用：（2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元
d.财务费用总计：（2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元
⑦市场推广及销售代理费用：26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元
⑧项目总开发成本：
(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元
(3)开发利润：（25 608-20799.85)万元=4808.15万元
(4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%
[单选题]某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元（不含土地成本），销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为（）元/平方米。
A.5337
B.5440
C.5550
D.5618
[单选题]某企业拟投资开发一项新技术。经测算,技术开发中的物质消耗为300万元,人力资本消耗为600万元,技术复杂系数为1.5,研发失败的概率为40%根据成本模型,研发成功后该项目技术的评估价格应为（ ）
A.950
B.1350
C.2250
D.3375
[单选题]某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（ ）万元。
A.1125
B.1800
C.2250
D.3375
[单选题]某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
A.1125
B.1800
C.2250
D.3375
[单选题]某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元/㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。则理论上应补地价的数额为( )万元。
A.20
B.30
C.89
D.120
[单选题]某企业拟开发一项新技术，经测算，开发该项新技术的总投资为500万元，新技术的寿命周期为10年，开发成功的概率为40%，商业成功概率为60%，采用该项新技术后能带来100万元的年销售收入，年成本费用为20万元。根据帕西菲柯模型，该企业开发该项新技术的风险收益指数为（ ）。
A.0.20
B.0.24
C.0.38
D.0.67
[单选题]编制某居住小区的修建性详细规划，其容积率控制指标为3.5，为妥善处理其较大的容积率和住宅日照要求的关系，正确的技术方法应为( )。
A.根据间距系数确定建筑间距
B.通过日照分析合理布局
C.局部提高控制性详细规划确定的建筑高度
D.提高控制性详细规划确定的建筑密度
