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[简答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）
本次估价背景情况如下：
估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：
3.估价对象最高最佳利用分析
估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：
（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
1）维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润＞现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润＞现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；
3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润＞现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；
5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；
6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。
该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
登记用途、规划用途之间不一致的，可根据抵押估价目的，选用工业房地产用途进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：
1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；
2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。
（九）估价对象风险提示
估价对象风险提示分析主要包括：1）关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；2）评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已发生的变化予以考虑说明；3）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；4）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；5）合理使用评估价值；6）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。
[简答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误
下面是某抵押估价报告节选
（十五）风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
[简答题]指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
某城市一临街商业铺面征收补偿估价报告（节选）
估价对象为某城市一临街商业铺面，因旧城改造列入征收范围，并于2014年8月30日发布了房屋征收公告。某房地产估价机构于2014年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2014年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2014年9月5日到现场进行了实地查勘。由于该商铺权利人不同意征收，拒绝估价师进入内部拍照调研，该征收报告的附件如下：
（九）附件
1.估价委托书复印件。
2.估价对象位置示意图。
3.实地查勘的外部状况和周围环境状况的照片。
因当时人拒绝，未进行实地查勘的估价对象内部状况，作为估价假设中的依据未定事项假设在估价报告中说明。
4.估价对象权属证明复印件。
5.估价对象法定优先受偿款调查情况，该商铺还有3万未还的抵押贷款，并附反映估价对象法定优先受偿款的资料。
6.可比实例位置图和外观照片。
7.估价所依据的其他文件资料。
8.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。
9.注册房地产估价师估价资格证书复印件。
[简答题]指出并改正下面估价报告片断中的错误
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有：
1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。
估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。
2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
7.估价对象变现时间长短分析
根据当前市场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。
8.估价对象变现税费
估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费：
（1）交易佣金：约为成交价格的3%～5%；
（2）营业税及附加：一般约为成交价格的5.63%；
（3）印花税：一般约为成交价格的0.05%；
（4）土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例；
（5）土地交易手续费：按面积计算3元/ m2；
（6）其他相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。
9.处置变现后的债务清偿顺序
债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：（1）实现债权的有关费用；（2）利息或者违约金；（3）借款本金。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在价值时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计为评估价值的70%左右。
[简答题]指出并改正下面估价报告片断中的错误
有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）
房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）
[简答题]指出并改正下列房地产估价文书的错误
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：
估价的假设条件
价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。
估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持其正常的使用寿命。
估价的限制条件
本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
估价结果未考虑将来可能发生的财产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
根据xx市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，及即自本报告价值时点其半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行评估。
本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
[判断题]如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止。（ ）
A.正确
B.错误
[判断题]在交付估价报告时，估价师可以主动对估价报告中的某些问题特别是估价报告使用建议作口头说明。（ ）
A.正确
B.错误
[判断题]为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（ ）
A.正确
B.错误
[简答题]指出并改正下列房地产估价文书的错误
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）
二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]
采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值。
办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元
四、装修改造费用总额。
装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元
五、销售费用与销售税费。
销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元
六、购买现厂房的税费。
设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％
七、计算估价对象在价值时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V
V＝9069.97万元
单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡
[不定项选择题]房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。
估价结果报告中需要对估价结果加以表述和说明，下列关于估价结果的表述中，错误的是（ ）。
A.估价结果应表述清晰.说明内涵
B.估价结果中的总价应注明大写金额
C.抵押报告需要同时披露三种价值
D.最终评估价值均应注明单价和总价
[判断题]一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（ ）
A.正确
B.错误
[简答题]1、指出并改正下列房地产估价文书的错误
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。
××房地产评估有限公司
法定代表人：×××
二〇一二年四月十九日
[简答题]估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。
<1> 、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？
<2> 、一份完整的估价报告应包括哪些内容？
<3> 、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？
[单选题]估价假设和限制条件是估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，要防止出现的情形中不包括（ ）。
A.随意编造假设和限制条件
B.未对应说明的假设和限制条件予以说明
C.无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件
D.未假定估价师的执业水平
[判断题]某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（ ）
A.正确
B.错误
[判断题]估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（ ）
A.正确
B.错误
