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房地产开发经营与管理-41
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[多项选择]衡量房地产开发企业偿债能力的主要指标包括( )。
A. 存货周转率
B. 利息保障倍数
C. 资产负债率
D. 流动比率
E. 速动比率
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[判断题]一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。 ( )
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[判断题]房地产开发投资企业的所得税率一般为20%。 ( )
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[单项选择]贷款质押是借款人以( )作为债权的担保。
A. 第三方保证人以自身的财产
B. 财产
C. 不动产
D. 动产或权力
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[简答题]A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地,面积4000m2,使用年限50年,规划建筑容积率5,用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商,由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费),并在项目投入运营后由B集团经营,B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后,将项目无偿地移交给A开发商。
B集团估算数据如下:房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元,专业人员费用为建造成本的10%,管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%,建设期3年,建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入,年贷款利率(融资费用不另计)10%,按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年,运营成本为收益的35%,B集团目标成本利润率为45%。
假设项目收益发生在年末,折现率为10%,请测算B集团经营多少年后可收回投资,并达到目标利润。
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[单项选择]在房地产周期循环过程中,空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。
A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
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[单项选择]国外研究表明,房地产的经济寿命与其( )相关。
A. 建筑结构
B. 所在区域
C. 使用性质
D. 使用过程
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[简答题]某开发商于2000年8月1日投资开发一个专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月150元/m2,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
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[单项选择]在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置与合理空置率的关系是( )。
A. 空置率=合理空置率
B. 空置率<合理空置率
C. 空置率>合理空置率
D. 不能判断
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[多项选择]房地产开发程序可以划分为( )等阶段。
A. 物业管理阶段
B. 前期工作
C. 建设阶段
D. 租售阶段
E. 投资机会选择与决策分析
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[判断题]由于市场营销费用只能在一定范围内,市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。 ( )
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[单项选择]某笔住房拆押贷款按月还本付息,其月利率为0.5%,通常称为“年利率6%、每月计息一次”,即“名义利率”。当按单利息计算时,名义利率和实际利率是一致的,按复利计息时它们的关系为( )。
A. 相等
B. 不相等
C. 可能会相等
D. 不能确定
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[判断题]债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。 ( )
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[单项选择]初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达( ),所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。
A. ±5%
B. ±10%
C. ±20%
D. ±30%
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[单项选择]已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为( )。
A. 13.0%
B. 43.3%
C. 33.3%
D. 23.3%
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[单项选择]王某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积30m2,外墙面积6m2,单元间分隔墙面积8m2,公摊面积3m2。那么,可出租面积应为( )。
A. 33m2
B. 40m2
C. 43m2
D. 47m2
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[判断题]一般说来,市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义就越大。 ( )
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[单项选择]房地产开发项目建成时,按国家有关财务和会计制度,转入房地产产品的开发建设投资是指( )。
A. 经营成本
B. 开发产品成本
C. 期间费用
D. 开发项目总投资
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[单项选择]投资组合是( )的一个有效措施。
A. 提高投资收益
B. 提高市场竞争力
C. 开拓投资领域
D. 规避投资风险
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[多项选择]新设项目法人融资形式的特点有( )。
A. 项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B. 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C. 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D. 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E. 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行,并形成其增量资产
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[单项选择]承包商收到竣工结算价款后,通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
A. 半个月
B. 一个月
C. 一个半月
D. 二个月
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[单项选择]( )是开发利润与总开发成本的比率,是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
A. 开发利润率
B. 财务利润率
C. 项目利润率
D. 成本利润率
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[单项选择]如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨,那么该类型物业的出租需求就会( )。
A. 减少
B. 增加
C. 不变
D. 同步递减
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[多项选择]属于房地产项目价格不确定性因素的是( )。
A. 租金
B. 售价
C. 最高销售量
D. 最高工程费用
E. 最高购买价格
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[多项选择]物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平,未来经营费用包括( )。
A. 重新装修费用
B. 更新改造费用
C. 建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
D. 空置损失费用
E. 为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失
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[单项选择]某开发项目的规划建设用地面积为5000m2,如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1~4层为建筑面积相等的裙房,5~17层为标准层),则标准层每层建筑面积为( )m2。
A. 882
B. 1765
C. 1667
D. 1538
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[多项选择]关于房地产企业的经营收入、利润和税金,存在的数量关系有( )。
A. 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B. 利润总额=经营利润+营业外收支净额
C. 税后利润=利润总额-所得税
D. 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E. 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
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[多项选择]下列各项中,用以反映项目清偿能力的指标有( )。
A. 利息备付率
B. 偿债备付率
C. 内部收益率
D. 资产负债率
E. 速动比率
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[判断题]我国房地产投资统计仅包含房地产开发投资,对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动,不作为房地产开发投资统计。 ( )
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[单项选择]下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。
A. 空置率
B. 利息备付率
C. 容积率
D. 成本利润率
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[单项选择]现金流入与现金流出之差称为( )。
A. 现金波动值
B. 现金后期值
C. 净现金流量
D. 现金流量差值
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[多项选择]在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。
A. 单元估算法
B. 概预算定额法
C. 工程量近似匡算法
D. 蒙特卡洛模拟法
E. 单位指标估算法
- [单项选择]已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时,该投资项目的动态投资回收期为( )年。