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[简答题]（一）某房地产估价机构接受委托评估A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：在用市场法确定A 写字楼的市场租金时，如选取B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B 写字楼的租金做哪些方面的处理？
[多项选择]有一出租的写字楼拟选用收益法估价，现需要搜集( )等方面的资料。
A. 开发完成后的市场价格
B. 租金水平
C. 竞争性项目
D. 运营费用
E. 出租率或空置率
[判断题]接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。
[单项选择]估价结果报告通常包括估价委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、估价人员和（）
A. 价值类型、估价作业日期、估价的假设和限制条件
B. 价值类型、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型、估价假设和限制条件、估价报告使用的限制
D. 价值类型、估价作业日期、估价报告使用的限制
[判断题]估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用，估价师也可以个人名义承揽估价业务。( )
[判断题]拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比较法估价，则主要选用收益法估价。（ ）
[判断题]接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )
[判断题]出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为销售收入扣除由出租人负担的费用后的余额。( )
[单项选择]收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象( )的方法。
A. 利润
B. 价格
C. 价值
D. 收益价格
[简答题]某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作
[多项选择]拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在( )日内出具估价报告。
A. 5
B. 7
C. 10
D. 15
[判断题]市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。( )
[判断题]估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。( )
[判断题]估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价。( )
[多项选择]房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（ ）。
A. 确定的收益期限长
B. 预测的净收益大
C. 选取的报酬率高
D. 预测的运营费用高
E. 考虑了净收益增长
[单项选择]下列( )房地产估价中，适用收益法。
A. 有收益或有潜在收益的房地产
B. 行政办公楼
C. 学校
D. 公园
[单项选择]
某估价师拟采用收益还原法评估A写字楼于2004年9月30日的市场价值，为此该估价师对周边10座写字楼的标准租金及相关情况进行调查，并编制了如下租金表。此外，根据统计资料，该市2003年1季度至2004年3季度的写字楼平均租金分别为46元/(m2·月)、47元/(m2·月)、49元/(m2·月)、50元/(m2·月)、53元/(m2·月)、54元/(m2·月)。
|
租金/(元/(m2·月)) |
95 |
80 |
90 |
60 |
62 |
70 |
|
写字楼/座A. 76.2
B. 77.7
C. 78.9
D. 84.5
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