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[简答题]
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算:
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
[多项选择]
甲房地产开发企业通过出让方式取得一块商业用地使用权,拟建造商业楼,并签订了建设用地使用权出让合同。
根据上述资料,回答下列问题:
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的用途,应当经( )批准。
A. 出让方
B. 市、县人民政府城市建设部门
C. 市、县人民政府房屋管理部门
D. 市、县人民政府城市规划部门
[单项选择]商业用地土地使用权出让的最高年限为()年。
A. 20
B. 40
C. 50
D. 70
[单项选择]评估一个商铺的市价,不宜采用的评估方法是()。
A. 市场比较法
B. 收益还原法
C. 成本法
D. 路线价法
[单项选择]甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间,五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是( )年。
A. 33
B. 35
C. 38
D. 40
[单项选择]开发商甲在2010年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2012年李某购得该地块上建成的商业用房一间,五年后又将该房转让给乙。乙取得该房的土地使用年限是()年。
A. 33
B. 35
C. 43
D. 34
[单项选择]
对培训效果进行学习评估时,不宜采用的评估方法是()。
A. 笔试法
B. 心得报告
C. 提问法
D. 行为观察
[单项选择]对于商业用地来讲,( )是决定其使用价值的因素。
A. 用途
B. 区位
C. 地价
D. 可及性
[单项选择]对于商业用地来讲,()是决定其使用价值的主要因素。
A. 可及性
B. 公正性
C. 合理性
D. 完整性
[单项选择]在评估某临街商业用地土地价格时,经实地勘察,得知宗地被里地线分割为两部分,宗地所在区域既有路线价成果,又有级别基准地价成果,则下述评估技术思路最为恰当的是( )。
[单项选择]土地既可作为工业用地,又可作为居住用地、商业用地,这是( )的体现。
A. 土地用途多样性
B. 土地经济供给的多样性
C. 土地种类的多样性
D. 土地区位的多样性
[单项选择]一般的商业项目建设用地的使用权出让应该采用( )。
A. 协议方式
B. 招标方式
C. 谈判方式
D. 拍卖方式
[单项选择]商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为()年。
A. 40
B. 50
C. 60
D. 70
[单项选择]在穆斯林国家,调查妇女情况时不宜使用的方法是()
A. 电话询问
B. 邮寄问卷
C. 网上访问
D. 与妇女当面询问
[多项选择]下列属于商业用地特点的是()。
A. 收益高
B. 集中分布在城区人流量大的区域
C. 开发量大
D. 价值量大,附属设施较多
E. 市场活跃
[简答题]某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权,预计用三年时间完成项目开发建设,经分析测算,项目建成后的年房地纯收益为320万元,若综合还原率为8%,折现率为12%,则该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
[单项选择]房地产开发企业通过挂牌方式竞买获得的商业和居住用地,应申请国有建设用地使用权( )登记。
A. 初始
B. 转移
C. 变更
D. 更正
[单项选择]胸部损伤者在徒手搬运时,( )方法不宜使用。
A. 扶行法
B. 抱行法
C. 背负法
D. 拖行法
[单项选择]尖锐湿疣患者的治疗不宜使用下列哪种方法或药物( )
A. 激光治疗
B. 液氮冷冻
C. O.5%足叶草毒素酊
D. 琥乙红霉素