试卷详情
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经济师中级房地产经济专业知识与实务-8
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[单项选择]下列关于房地产开发项目管理组织错误的一项是( )。
A. 项目型组织适用于大型、复杂且历时长的项目
B. 职能型组织适用于小型、简单且历时短的项目
C. 项目管理组织结构的形式基本上有职能型组织、项目型组织、矩阵型组织
D. 矩阵型组织的领导是集权的项目
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[单项选择]资方将专利或专有技术转让或允许该项目使用所获得的收入称为( )。
A. 租赁费收入
B. 资产处置收益分配
C. 技术转用或使用收入
D. 实分利润
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[多项选择]可作为出售型房地产开发投资项目分析指标的是( )。
A. 投资回收期
B. 财务内部收益率
C. 财务净现值
D. 成本利润率
E. 资本金利润率
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[单项选择]下列关于动态投资回收期指标的说法,错误的是( )。
A. 该指标计算简便,容易理解
B. 该指标在一定程度上显示了资本的周转速度
C. 该指标能够反映投资回收之后的情况
D. 该指标无法准确地衡量投资方案在整个计算期内的经济效果
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[单项选择]
由单选和多选组成。
已知某房地产开发商出售房地产的增值额为15万元,扣除项目金额为10万元。
A. 5.0
B. 5.5
C. 6.0
D. 7.5
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[单项选择]下列不属于土地开发成本的是( )。
A. 土地使用权出让金
B. 城市基础设施建设费
C. 土地使用权取得税费
D. 建筑安装工程费
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[单项选择]下列选项中,不属于房地产开发项目全寿命周期的是( )。
A. 项目实施阶段
B. 项目展示阶段
C. 项目设计阶段
D. 项目前期策划阶段
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[单项选择]在房地产市场环境调研中,对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于( )。
某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额,赚取最大利润,对市场进行了调研分析。
A. 政治法律环境调研
B. 社会文化环境调研
C. 经济环境调研
D. 社区环境调研
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[单项选择]建设用地使用权租赁合同的标的是指( )。
A. 建设用地所有权
B. 建设用地使用权
C. 建设用地位置、面积
D. 建设用地用途
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[单项选择]不考虑其他因素的影响,当需求曲线向左移时,房地产的价格( )。
A. 上升
B. 下降
C. 不变
D. 不确定
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[多项选择]运用成本法估价的步骤包括( )。
A. 搜集房地产价格构成等资料
B. 测算重新购建价格
C. 估算开发经营周期
D. 测算建筑物折旧
E. 求取积算价格
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[单项选择]若被拆迁人住进拆迁部门提供的周转用房,则下列哪项费用不予支付( )
A. 搬迁补助费
B. 过渡补助费
C. 安置补偿费
D. 停产停业补助费
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[单项选择]出售、互换、赠与国有建设用地使用权的行为属于( )。
A. 国有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营
B. 国有建设用地使用权转让
C. 国有建设用地使用权征收
D. 国有土地租赁
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[单项选择]城市供水和排水用地是指( )。
A. 城市基础设施用地
B. 公益事业用地
C. 法律、行政法规规定的其他用地
D. 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
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[单项选择]( )是业主大会的执行机构。
A. 业主委员会
B. 居民委员会
C. 物业服务企业
D. 建设(房地产)主管部门.
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[单项选择]下列不属于城市房屋拆迁申请所具备的材料的是( )。
A. 建设项目批准文件
B. 当地政府批准文件
C. 建设用地规划许可证
D. 国有建设用地使用权批准文件
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[单项选择]按照征收城市郊区菜地的补偿标准,城市人口100万人以上的,新菜地开发基金为( )。
A. 150000元/公顷至175000元/公顷
B. 105000元/公顷至150000元/公顷
C. 75000元/公顷至105000元/公顷
D. 45000元/公顷至75000元/公顷
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[单项选择]下列不属于房地产价格的调整方式的是( )。
A. 基价的调整
B. 时段的调整
C. 比例的调整
D. 价格差异的调整
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[单项选择]下列不属于房地产投资风险中的系统风险的是( )。
A. 通货膨胀风险
B. 市场供求风险
C. 道德风险
D. 周期风险
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[单项选择]对房地产企业项目的市场份额、价格变化等的预测是属于( )。
A. 宏观市场预测
B. 微观市场预测
C. 定性预测
D. 定量预测
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[多项选择]公共利益是共享的,因而公共利益具有( )。
A. 整体性
B. 共有性
C. 客观性
D. 相对普遍性
E. 不确定性
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[单项选择]( )是指针对产品的目标客户,进行产品的包装和推广设计。
某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额,赚取最大利润,对市场进行了调研分析。
A. 产品服务
B. 产品营销
C. 产品调研
D. 产品定位
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[单项选择]房地产估价报告的附件中不包括( )。
A. 注册房地产估价师的注册证书复印件
B. 估价委托书
C. 估价机构营业执照原件
D. 估价对象位置示意图
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[多项选择]韦伯把工业用原料分为( )。
A. 遍布性原料
B. 失重性原料
C. 纯原料
D. 限地性原料
E. 燃料
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[单项选择]下列关于选取可比实例的说法错误的是( )。
A. 可比实例选取得恰当与否,直接影响到市场法评估出的价值的准确性
B. 在实际估价中,只要对可比实例的成交价格进行“适当”的处理,通过一个可比实例就可以求出被估价房地产的价值
C. 选取的可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产
D. 为减少估价误差,一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例
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[单项选择]房地产投资项目的比选层面包括投资机会的比选和( )。
A. 不同项目投资方案的比选
B. 项目间的比选
C. 同一项目的投资方案的比选
D. 项目实施过程的比选
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[单项选择]按照工种划分的,也是形成项目产品的基本部件或构件的施工过程称为( )。
A. 分项工程
B. 分部工程
C. 单位工程
D. 单项工程
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[单项选择]建设用地使用权出租是一种( )行为。
A. 主合同
B. 从合同
C. 附属合同
D. 次要合同
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[单项选择]收益法一般适用于( )的估价。
A. 学校
B. 公园
C. 行政办公楼
D. 加油站
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[单项选择]在小组访谈法中,被访者人数一般不宜超过( )人
某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额,赚取最大利润,对市场进行了调研分析。
A. 20
B. 3
C. 10
D. 5
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[多项选择]下列选项中,对资金等效值理解正确的是( )。
A. 在房地产投资项目经济评价中,资金等效值是个并不十分重要的概念
B. 在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等值资金
C. 运用资金等效值的概念,可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析
D. 影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小
E. 资金等效值的计算一般以同一利率为依据
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[单项选择]随行就市定价法属于房地产定价方法中的( )。
A. 成本导向定价法
B. 需求导向定价法
C. 竞争导向定价法
D. 比较定价法
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[单项选择]下列关于开标的说法错误的是( )。
A. 开标是将所有投标人的标书启封揭晓
B. 工程招标一般私募进行招标
C. 招标时,应当有投标人或其代表出席
D. 开标时应该当众宣读并记录投标人名称、每个投标的总金额,以及任何替代投标方案的总金额
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[单项选择]下列关于住房贷款证券化的说法错误的是( )。
A. 住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具,它最初诞生于20世80年代的美国
B. 住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式,与其在内涵上还是有着一定的区别,不能混淆
C. 住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具
D. 抵押贷款证券化又被称为二级证券化,是资本市场发展的新产物
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[多项选择]我国在建设用地管理中必须坚持( )相统一的原则。
A. 经济效益
B. 社会效益
C. 环境效益
D. 生态效益
E. 规模效益
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[多项选择]项目前期策划阶段的工作内容包括( )。
A. 房地产开发项目的构思和定位
B. 目标设计和实施
C. 可行性研究
D. 报批立项
E. 目标设计
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[单项选择]物业管理招标主体不包括( )。
A. 业主大会
B. 物业建设单位
C. 政府机关
D. 物业服务企业
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[单项选择]两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率是( )。
A. 净现值率
B. 全部投资现值
C. 净现值
D. 差额投资内部收益率
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[单项选择]房地产投资项目可行性研究的工作步骤中,制订工作计划之后是( )。
A. 组建工作小组
B. 调查研究
C. 方案研制与优化
D. 项目的经济评价
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[单项选择]业主或招标机构与若干具备相应资质、符合招标条件的承包商,分别就承包工程的有关事宜进行协商,最终与其中某一家达成协议,签订合同的招标方式称为( )。
A. 私募招标
B. 公开招标
C. 有限竞争性招标
D. 议标
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[单项选择]下列关于报酬率的说法错误的是( )。
A. 报酬率与投资风险正相关
B. 盈利的多少取决于投资对象所处的投资环境
C. 求取报酬率的基本方法有累加法和市场提取法
D. 一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率
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[多项选择]房地产市场供给调研包括( )。
A. 房地产市场行情调研
B. 房地产市场反响调研
C. 房地产市场竞争者调研
D. 房地产消费者调研
E. 房地产消费行为调研
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[单项选择]按杜能的假设前提,同一种农产品的市场价格和成本是( )。
A. 相同的
B. 有时相同,大多数不同
C. 不同的
D. 有时不同,大多数相同
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[单项选择]该建筑物的年折价额为( )元。
某建筑物建筑面积为100m2,经过年数5年,单位建筑面积的重置价格500元/m2,该建筑物经济寿命20年,残值率为5%。
A. 2375
B. 11875
C. 38125
D. 5753
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[单项选择]根据景观因素,合理确定楼盘的定价是属于( )。
A. 楼层差价
B. 环境差价
C. 楼向差价
D. 项目总额定价
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[单项选择]下列选项中,不属于房地产投资风险特征的是( )。
A. 客观性
B. 潜在性
C. 不可测性
D. 损益双重性
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[单项选择]房地产保险合同的形式不包括( )。
A. 保险单
B. 保单发票
C. 暂保单
D. 投保单
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[单项选择]房地产营销组织具有( )。
A. 广泛性
B. 区域性
C. 差异性
D. 有效性
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[多项选择]协议出让最低价不得低于以下( )之和。
A. 新增建设用地的土地有偿使用费
B. 征地补偿费用
C. 应缴纳的税费
D. 应缴纳的土地收益
E. 基准地价
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[多项选择]就一般情况而言,用差额内部收益率法进行计算期不同的互斥方案比选,应满足的条件可以是( )。
A. 初始投资额大的方案年均净现金流大,且计算期长
B. 初始投资额小的方案年均净现金流小,且计算期短
C. 初始投资额大的方案年均净现金流小,且计算期短
D. 初始投资额大的方案年均净现金流大,且计算期短
E. 初始投资额小的方案年均现金流量大,且计算期长
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[单项选择]该项目的投资利润率为( )。
某开发项目的总投资为1200万元,其年销售收入为1950万元,年销售税及附加为410万元,年总成本费用为1300万元。
A. 20%
B. 40%
C. 54%
D. 63%
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[多项选择]下列原因可以导致国有建设用地使用权终止的是( )。
A. 因土地灭失而终止
B. 由于土地使用者抛弃而终止
C. 协议灭失
D. 混同
E. 抵押
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[多项选择]房地产金融的主要业务种类包括( )。
A. 房地产贷款
B. 房地产证券
C. 房地产基金
D. 房地产保险
E. 房地产投资
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[单项选择]房地产保险的赔偿根据以下原则确定补偿限制,其中不正确的是( )。
A. 以保险双方事先约定为限
B. 以实际损失为限
C. 以保险金额为限
D. 以被保险人对保险标的具有的保险利益为限
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[多项选择]住房抵押贷款证券化的投资者包括( )。
A. 保险公司
B. 原始权益人
C. 投资基金
D. 银行机构
E. 社会大众投资者
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[单项选择]下列关于SPV说法错误的是( )。
A. SPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体,目的是持有住房抵押贷款资产,并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券
B. 为了吸引更多的投资者,SPV必须进行“信用增级”
C. SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外,一般不能从事其他业务
D. SPV随时可以发行证券
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[多项选择]业主委员会的职责包括( )。
A. 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
B. 代表业主与物业服务企业签订物业服务合同
C. 监督管理规约的实施
D. 执行物业服务合同
E. 对各类物业管理档案资料的保管
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[单项选择]城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准,那么邵阳市的税额标准为( )。
A. 每平方米1.50—30.00元
B. 每平方米1.20—24.00元
C. 每平方米0.90—18.00元
D. 每平方米0.60—12.00元
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[单项选择]下列属于地方税的是( )。
A. 印花税
B. 营业税
C. 房产税
D. 企业所得税
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[单项选择]住房抵押贷款证券化发行的证券类型不包括( )。
A. 债券
B. 资金信托
C. 优先股
D. 受益凭证
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[单项选择]运用收益法估价预测被估价房地产的未来净收益,下列不是基于营业收入测算净收益的为( )。
A. 影剧院
B. 加油站
C. 停车场
D. 旅馆
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[单项选择]( )的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额,赚取最大利润,对市场进行了调研分析。
A. 假设开发法
B. 收益法
C. 成本法
D. 内部报酬率法
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[单项选择]住宅用地的使用权最高年限为( )年。
A. 70
B. 50
C. 40
D. 30
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[单项选择]设区的市级人民政府房地产主管部门负责( )物业服务企业资质的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
A. 一级
B. 二级
C. 三级
D. 四级
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[多项选择]以下是房地产开发经营观念的是( )。
A. 生产观念
B. 产品观念
C. 市场营销观念
D. 社会营销观念
E. 风险观念
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[单项选择]下列不属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是( )。
A. 单位比较法
B. 部分分项法
C. 供料测量法
D. 权数比较法
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[多项选择]下列选项中,不属于开发建设计划的主要内容的是( )。
A. 工程建设计划
B. 建筑规划方案的选择
C. 项目总投资估算
D. 开发成本估计
E. 施工队伍的选择
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[多项选择]物业服务企业按照股东出资形式来划分,可分为( )。
A. 物业管理有限责任公司
B. 民营物业服务企业
C. 物业管理股份有限公司
D. 股份合作型物业服务企业
E. 合伙制物业服务企业
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[单项选择]相对于其他融资方式,不属于房地产开发投资优点的是( )。
A. 发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金
B. 降低房地产融资风险
C. 降低房地产开发融资成本
D. 房地产开发企业本金安全性高
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[单项选择]将农用地转让方案上报人民政府土地行政主管部门时,最迟可( )日内审查完毕。
A. 5
B. 10
C. 20
D. 30
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[单项选择]下列选项中,不属于环境影响评价的主要内容的是( )。
A. 项目可能引起的周围生态环境变化
B. 控制污染和生态变化的终极方案
C. 主要污染源和污染物
D. 环境影响投资估算
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[单项选择]通过匿名方式反复征求有关专家意见,并在此基础上综合各位专家的意见,对市场趋势作出预测的方法称为( )。
A. 销售人员意见综合法
B. 购买者意图调查法
C. 德尔菲法
D. 定量分析法
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[单项选择]委托人和代理人之间是单一的委托和代理的关系是属于( )。
A. 独家代
B. 共同代理
C. 参与代
D. 买方代理
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[单项选择]若以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于房屋建设工程的,要完成开发总投资额( )以上。
A. 50%
B. 40%
C. 30%
D. 25%
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[单项选择]由于下列原因造成保险标的的损失,保险人不负责赔偿的是( )。
A. 火灾
B. 滑坡
C. 地震
D. 飞行物体及其他空中运行的物体坠落
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[单项选择]项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分固定成本和变动成本的分解方法是( )。
A. 线性盈亏平衡分析法
B. 回归分析法
C. 高低点法
D. 费用分解法
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[单项选择]购买房地产的投资,在资金流出上主要包括( )。
A. 投资者的自有资金
B. 金融机构的抵押贷款
C. 投资者的自有资金或金融机构的抵押贷款
D. 全部是投资者的自有资金或者一部分是投资者的自有资金,一部分是金融机构的抵押贷款
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[单项选择]下列选项中,对利息与利率的理解错误的是( )。
A. 利息是资金时间价值的一种重要表现形式
B. 通常用利率作为衡量资金时间价值的绝对尺度,用利息作为衡量资金时间价值的相对尺度
C. 利息是指占用资金所付出的代价
D. 资金所有者能在该比资金之外再得到一些报酬,这些报酬称为利息
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[多项选择]根据引起折旧的原因,建筑物折旧可以分为( )。
A. 经济折旧
B. 物质折旧
C. 累折折旧
D. 管理折旧
E. 磨损折旧
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[单项选择]关于房地产投资项目可行性研究理解错误的是( )。
A. 在项目投资决策前,对与之有关的社会经济等情况进行粗略的了解
B. 在项目投资决策前,对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证
C. 在项目投资决策前,对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价
D. 该研究是针对房地产直接投资进行的
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[单项选择]若一块地每年租金为1000元,平均利息率为4%,每年实际收益为3000元,据此推算该地价为( )元。
A. 25000
B. 50000
C. 100000
D. 12000
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[单项选择]开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作,进行项目的规划设计、方案审批等一系列工作主要在开发周期的哪个阶段完成( )
A. 估算期
B. 前期
C. 租赁期
D. 建造期
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[单项选择]在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力,需要了解物业周边的交通流量,或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时,才使用的调研方法是( )。
某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额,赚取最大利润,对市场进行了调研分析。
A. 观察法
B. 试验法
C. 询问法
D. 投射法
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[单项选择]业主委员会职责不包括( )。
A. 召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况
B. 代表业主与物业服务企业签订物业服务合同
C. 监督管理规约的实施
D. 制定和修改管理规约
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[单项选择]不属于城镇土地使用税基本特点的是( )。
A. 属于财产税
B. 按年征收,实行一次性缴纳
C. 实行等级幅度税额标准
D. 大、中、小城市的税额标准不同
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[多项选择]房地产投资项目中的经济评价时选用的投资收益率与将来项目的实际收益率之间的偏差受下列哪些因素的影响( )
A. 居民购买力
B. 开发周期内市场行情的变化
C. 参照项目与评价项目之间的差异
D. 租赁价格
E. 评价人员自身的局限性
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[多项选择]20世50年代初,企业开展营销活动的可控因素有( )。
A. 产品
B. 价格
C. 渠道
D. 促销
E. 利润
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[单项选择]投资利税率主要在哪个报表中计算( )
A. 损益表
B. 利润总表
C. 现金流量表
D. 资产负债表