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资产评估-房地产评估(三)
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[简答题]
被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中1~2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
(2)大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分2年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入。
(3)专业费用为建筑费用的10%。
(4)预计大厦建成后即可出租,其中1~2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,3~5层(即写字楼部分的1~3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%。
(5)管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息。
(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。
(7)房地产综合资本化率为8%。
(8)每年按365天计算。
(9)本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
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[单项选择]下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是( )。
A. 商服繁华因素
B. 道路通达因素
C. 环境状况因素
D. 产业结构因素
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[简答题]有一宗七通一平的待开发建筑用地,土地面积为3000平方米,建筑容积率为3,拟开发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为2000元/平方米,专业费用为建筑费的10%,建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售,预计售价为8000元/平方米,销售费用为楼价的4%,销售税费为楼家的6.5%,当时银行贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。
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[单项选择]土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前( )个月内申请续期。
A. 3
B. 6
C. 12
D. 18
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[单项选择]以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例,应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。 交易实例 纯收益(元/平方米/年)售价(元/平方米) 1 419 59000 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300
A. 6.8%
B. 7%
C. 7.1%
D. 7.2%
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[单项选择]某一宗地每年纯收益为50万元,资本化率为5%,若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1%,则评估值最可能为( )万元。
A. 1250
B. 1400
C. 1500
D. 1000
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[单项选择]如果某房地产的售价为2000万元,其中建筑物1200万元,土地价格800万元,该房地产每年客观收益为180万元,若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为( )。
A. 8%
B. 7.5%
C. 6%
D. 10%
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[单项选择]某一土地使用权出让年期为30年,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于( )万元。
A. 100
B. 80.32
C. 102.21
D. 94.27
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[判断题]贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。( )
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[单项选择]单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格,它称为( )。
A. 楼面地价
B. 总价格
C. 单位价格
D. 土地使用权价格
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[判断题]地价是土地的购买价格,即地租的资本化。( )
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[判断题]一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。 ( )
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[判断题]国有土地所有权只能在一级市场进行交易,而不能进入二级市场流转。 ( )
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[单项选择]在路线价四三二一法则的各种深度百分率中,呈递增现象的百分率是( )。
A. 单纯深度百分率
B. 累计深度百分率
C. 平均深度百分率
D. 标准深度百分率
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[判断题]土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格,其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。 ( )
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[单项选择]按四三二一法则如邻街深度为50英尺时,其平均深度百分率为( )。
A. 160%
B. 140%
C. 120%
D. 100%
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[单项选择]在建筑物重置成本的评估中,价格指数调整法一般只适用于( )。
A. 大型的建筑物
B. 价格较高的建筑物
C. 账面成本不实的建筑物
D. 单位价值小、结构简单的建筑物
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[判断题]房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实申报。( )
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[单项选择]确定待估地产价格,按照要求,采用市场比较法至少应选择( )个以上的参照物。
A. 三
B. 四
C. 两
D. 六
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[单项选择]假定被估房产剩余使用年限为永续,在剩余年限中,前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元,从第四年到永续,该地产纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%,该地产的评估值最接近于( )万元。
A. 28
B. 32
C. 25
D. 30
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[单项选择]假定土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,土地价值为1000万元一建筑物价值为5000万元,房地产的综合资本化率应为( )。
A. 7%
B. 7.50%
C. 7.67%
D. 14%
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[单项选择]从本质上讲,路线价估价法是一种市场比较法,其数学表达式为( )。
A. 宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积
B. 地产价格=地产重量成本-各种贬值
C. 地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费
D. 待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况
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[单项选择]用成本法评估土地价格时,土地取得费的计息期应为( )。
A. 整个开发期
B. 整个销售期
C. 整个开发期和销售期
D. 整个开发期和销售期的一半
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[单项选择]某宗土地2000平方米,土地上建一幢10层的宾馆,宾馆首层面积为1200平方米,第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米,则由此计算出的建筑容积率为( )。
A. 0.6
B. 5.1
C. 2
D. 6
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[简答题]简述土地的经济特性。
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[判断题]土地的经济供给,是指在土地的自然供给范围内,对土地进行了开发、规划和整治,以满足人类不同需求的土地供给。( )
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[单项选择]某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为( )万元。
A. 500
B. 300
C. 280
D. 360
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[单项选择]土地“三通一平”是指( )。
A. 通水、通热、通路、平整地面
B. 通水、通路、通电、平整地面
C. 通水、通路、通气、平整地面
D. 通气、通电、通讯、平整地面
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[单项选择]某待估房地产,已知建筑物的还原利率为8%,土地的还原率为6%,建筑物价值占房地产总价值的45%,则该房地产的综合还原利率应为( )。
A. 5%
B. 6.9%
C. 6%
D. 7.1%
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[单项选择]运用收益法评估房地产时,房地产总费用通常包括( )。
A. 管理费+折旧费+保险费+税金
B. 管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
C. 管理费+维修费+保险费+税金
D. 管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费
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[单项选择]对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( )处理。
A. 功能性贬值
B. 建筑物增值
C. 经济性贬值
D. 经济性溢价
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[判断题]成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。( )
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[简答题]某土地面积为1000平方米,每平方米征地费100元、开发费150元,土地开发期为2年,开发费在开发期内均匀投入,开发商要求的回报率为10%,当地土地出让增值收益为12%,银行贷款利率为6%,试用成本法评估土地价格。
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[单项选择]工业用地土地使用权出让的最高年限是( )年。
A. 70
B. 60
C. 50
D. 40
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[简答题]基准地价有哪些作用
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[单项选择]在地产估价中通常把( )作为收益还原法评估中的收益额。
A. 地产收益
B. 客观收益
C. 总收益
D. 总费用
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[单项选择]运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时,应修正的因素是( )。
A. 特别位置
B. 特殊动机
C. 特殊环境
D. 特殊交易时间
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[简答题]影响房地产价格的区域因素包括哪些内容
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[单项选择]待估土地总收入为300万元,年总费用250万元,剩余使用年限40年,折现率为6%,则其评估价值最接近于( )万元。
A. 700
B. 800
C. 833
D. 752
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[单项选择]评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。
A. 不可位移
B. 使用时间长
C. 不易变现
D. 规划限制严
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[简答题]简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。
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[简答题]房地产投资的风险性表现在哪些方面
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[单项选择]某待估房地产,已知建筑物还原利率为8%,土地还原利率为6%,建筑物价值占房地产总价值的45%,则该房地产综合还原利率应为( )。
A. 5%
B. 6%
C. 6.9%
D. 7.1%
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[判断题]运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。( )
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[单项选择]对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程,可采用( )评估。
A. 假设开发法
B. 成本法
C. 形象进度法
D. 市场法
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[单项选择]在用收益法评估房地产市场价格时,纯收益应该是( )。
A. 实际总收益-实际总费用
B. 实际总收益-客观总费用
C. 客观总收益-实际总费用
D. 客观总收益-客观总费用
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[简答题]有一宗土地,出让年限为50年,资本化率为10%,预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元,第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右,试评估该宗土地的收益价格。
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[简答题]房地产评估应遵循哪些原则
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[单项选择]根据有关规定,基本完好房的成新率是在( )之间。
A. 80%~99%
B. 70%~89%
C. 60%~79%
D. 50%~69%
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[单项选择]土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限,下列各项关于①居住用地;②工业用地;③教育科研文化卫生体育用地;④商业旅游娱乐用地;⑤综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。
A. 70年、50年、50年、40年、50年
B. 70年、50年、50年、40年、40年
C. 60年、50年、50年、40年、50年
D. 60年、50年、40年、40年、50年
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[简答题]某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为2%。目前,该类建筑物重装价格为每平方米2500元。该建筑物占土地面积为500平方米,建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租,每月平均实收租金为30000元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗土地2006年11月的土地使用权价格。
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[单项选择]下列关于土地的描述中,错误的是( )。
A. 在我国,所有土地的所有权均属于国家
B. 国有土地使用权可以转让
C. 科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年
D. 凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让
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[判断题]标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。( )
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[单项选择]土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的
A. 稀缺性
B. 用途多样性
C. 不可再生性
D. 价值增值性
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[单项选择]某宗土地1000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%,下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。
A. 建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为700平方米
B. 建筑物建筑总面积为1500平方米,底层建筑面积为300平方米
C. 建筑物建筑总面积为4800平方米,底层建筑面积为600平方米
D. 建筑物建筑总面积为7000平方米,底层建筑面积为400平方米
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[单项选择]利用当地政府制定的基准地价作为参照物,对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为( )。
A. 个别因素系数修正法
B. 区域因素系数修正法
C. 容积率修正系数法
D. 基准地价系数修正法