试卷详情
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物业管理师物业经营管理-8
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[单项选择]保险是( )、消化损失的一种经济制度。
A. 分敞风险
B. 消除危险
C. 排除风险
D. 集中风险
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[单项选择]某写字楼物业管理者根据入住公司客户会客的需要,将某层部分房间开辟成咖啡厅,是利用了房地产特性中的( )。
A. 相互影响性
B. 政策影响性
C. 适应性
D. 各异性
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[多项选择]以下关于资金时间价值的说法中,正确的有( )。
A. 实际上,银行利息也是一种资金时间价值的表现方式,利率是资金时间价值的一种标志
B. 从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值
C. 从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D. 由于资金存在时间价值,就无法比较不同时点上发生的现金流量
E. 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值,而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
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[单项选择]利用成本法估价时。不论房地产的新旧状态如何,计算价格是以( )。
A. 建造时间为基准时点
B. 开始使用的时间为基准时点
C. 购买土地使用权的时间为基准时点
D. 估价时点为基准时点
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[单项选择]下列措施中不能提高物业管理从业人员抗风险能力的是( )。
A. 树立风险防范意识
B. 认识可能发生的各类风险
C. 规范操作流程
D. 采用恰当的方法辨别并拒绝有风险的客户
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[多项选择]如果某投资项目的内部收益率为15%,则说明( )。
A. 只要贷款利率小于15%,贷款是可以接受的
B. 如果行业的基准收益率为20%,则该项目是可以接受的
C. 如果投资者的目标收益率是12%,则该项目是可以接受的
D. 如果投资者的目标收益率是15%,则该项目寿命终了时,所有投资完全收回
E. 如果投资者的目标收益率是12%,则该项目的财务净现值一定大于零
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[单项选择]内部收益率表明了项目投资所能支付的( )贷款利率。
A. 最小
B. 最低
C. 最高
D. 平均
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[单项选择]以各种财产及其有关利益为保险标的的保险称为( )。
A. 保证保险
B. 信用保险
C. 财产保险
D. 责任保险
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[单项选择]固定资产最基本的特征是( )。
A. 使用期限长
B. 单位价值较高可给企业带来经济利益
C. 使用中保持原有形态
D. 供企业营业使用,不直接用于出售
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[单项选择]张某将自己的一套已居住10年的住房租给李某居住,李某入住的第二天,该住房阳台的遮阳棚因年久失修坠落,将地面的行人砸伤,此次砸伤事件应由( )承担赔偿责任。
A. 张某
B. 李某
C. 该住房所在小区的物业服务企业
D. 该住房所在小区的开发建设单位
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[多项选择]居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间,其投资区位选择时要考虑的主要因素包括( )。
A. 交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场
B. 市政公用和公建配套设施完备的程度
C. 公共交通便捷程度
D. 山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等环境因素
E. 居民人口与收入
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[单项选择]根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评估物业管理公司的工作,这是( )的工作内容。
A. 物业管理
B. 设施管理
C. 资产管理
D. 房地产投资组合管理
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[单项选择]下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中,不正确的是( )。
A. 成本利润率是年成本利润率
B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率
C. 投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与该项目总投资的比率
D. 资本金利润率是项目经营期内一个正常的年份的年利润总额与项目总投资的比率
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[单项选择]在一定资源条件下,物业服务企业选择某住宅小区物业管理项目,所放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益为( )。
A. 差异成本
B. 边际成本
C. 估计成本
D. 机会成本
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[单项选择]下列自然人中,不能成为房屋租赁主体的是( )。
A. 肢体残疾的人
B. 没有民事行为能力的人
C. 未满十四周岁公民的法定监护人
D. 企业的法定代表
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[单项选择]下列不适合利用成本法估价的房地产是( )。
A. 机场
B. 单纯建筑物
C. 住宅
D. 房地产保险
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[单项选择]服务人口10~30万人,年营业额在1~5亿元之间,该物业为( )。
A. 市级购物中心
B. 地区购物商场
C. 居住区商场
D. 邻里服务性商店
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[单项选择]我国处置不良物业资产的主要目标是( )。
A. 最大限度地出售不良物业资产,减少损失
B. 在较短的时间内尽快收回债权
C. 实现资源优化配置
D. 帮助企业进行战略性改组
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[单项选择]净运营收益从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益,简称净收益,即:( )。
A. 净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B. 净运营收益=有效毛收入-运营费用
C. 净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金
D. 净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用
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[单项选择]房地产投资中危害最大的一种风险是( )。
A. 通货膨胀风险
B. 政策风险
C. 政治风险
D. 周期风险
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[单项选择]房地产资产中以获取物业所有权或使用权为目的的投资是指( )。
A. 房地产开发投资
B. 房地产经营投资
C. 房地产置业投资
D. 房地产管理投资
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[多项选择]以应收账款形式表现的不良资产,主要是指企业无法收回的应收账款,具体形式有( )。
A. 逾期的应收账款
B. 待摊费用
C. 呆滞的应收账款
D. 坏账形式的应收账款
E. 死账形式的应收账款
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[单项选择]潜在毛租金收入( )物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,才可以获得的租金收入。
A. 代表
B. 是指
C. 反映着
D. 并不代表
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[单项选择]将风险分为财产风险、人身风险和责任风险是按风险( )进行的分类。
A. 分析依据
B. 产生原因
C. 潜在损失形态
D. 后果
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[单项选择]物业服务企业从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出,按照( )计入成本。
A. 国家规定
B. 业主要求
C. 企业规定
D. 财务规定
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[单项选择]偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,偿债备付率指标应该大于( )。
A. 1
B. 1.2
C. 1.5
D. 2
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[单项选择]某城市2004年期初房屋面积34568086m2,竣工量为2486008m2,房屋施工面积5687602m2,灭失量647000m2,空置量124668m3,则报告期房屋平均建设周期为(
)年。
A. 0.44
B. 2.29
C. 3.04
D. 6.08
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[单项选择]按( )对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式。
A. 地域范围
B. 房地产类型
C. 增量存量
D. 交易形式
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[多项选择]对房地产投资中的区位正确理解的包括( )。
A. 其在城市中的地理位置
B. 其在城市社会经济活动中的位置
C. 其在整体市场供求关系中的位置
D. 其在未来城市发展建设中的位置
E. 其在楼层中的位置
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[多项选择]出租策略包括的内容有( )。
A. 租期长短
B. 租户类型的匹配策略、独立出租单元大小
C. 采用何种租金方式
D. 管理服务水平与租户优惠和补贴方式选择
E. 预算计划
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[多项选择]酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在( )。
A. 服务对象不同
B. 自然或质量状况不同
C. 地理位置不同
D. 服务内容不同
E. 建筑设计和装潢风格不同
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[单项选择]关于房地产投资利弊的说法,错误的是( )。
A. 房地产投资具有相对较高的收益水平
B. 房地产投资回收期较长
C. 房地产投资不需要专门的知识和经验
D. 房地产投资数额巨大
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[单项选择]资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )。
A. 分配
B. 组合
C. 估计
D. 控制
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[单项选择]具有良好的地理位置,建筑物的实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求,指的是( )。
A. 甲级写字楼
B. 乙级写字楼
C. 丙级写字楼
D. 丁级写字楼
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[单项选择]房地产的客观合理价格,是房地产产权人在拥有期间内,从中获得( )。
A. 各年净收益的总和
B. 各年毛收益的现值之和
C. 年平均收益之和
D. 各年净收益的现值之和
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[单项选择]根据现代企业财务管理理论和实践,下列不属于最具代表性的财务管理总体目标的是( )。
A. 资金筹集最大化
B. 利润最大化
C. 资本利润率最大化
D. 企业价值最大化
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[多项选择]以下造成住宅类房地产价格水平较低的因素有( )。
A. 临近城市主干道
B. 靠近酒厂
C. 靠近高等学校
D. 靠近铁路线
E. 临近城市中心
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[单项选择]张某购买了某上市房地产开发公司的股票,则张某可称为一个( )投资者。
A. 房地产开发
B. 房地产置业
C. 房地产间接
D. 房地产直接
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[单项选择]( )是风险管理的基础。
A. 降低风险
B. 避免风险
C. 识别风险
D. 躲避风险
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[单项选择]风险管理的意义,首先能够为物业管理公司提供( )的经营环境。
A. 宽松
B. 稳定
C. 竞争
D. 最佳
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[多项选择]以下属于工业物业类型的有( )。
A. 仓储用房
B. 汽车加油站
C. 研究与发展用房
D. 车站码头
E. 高新技术产业用房
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[单项选择]下列各项中,( )不是用于反映项目清偿能力的指标。
A. 利息备付率
B. 偿债备付率
C. 速动比率
D. 内部收益率
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[多项选择]关于财务报告分析的主要方法,下列说法中属于比率分析的有( )。
A. 相关指标比率分析法
B. 绝对数比率分析法
C. 构成比率分析法
D. 效率比率分析法
E. 相对数比率分析法
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[单项选择]某城市2003年年底住宅存量167590套。报告期2004年新竣工8689套,拆除2651套,则报告期存量为( )套。
A. 170601
B. 173628
C. 176639
D. 179290
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[单项选择]租凭计划包括租金方案和( )。
A. 物业管理计划
B. 出租策略
C. 总体租金水平
D. 租金价格表
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[多项选择]房地产投资分析的目的,是考察房地产投资项目的( )。
A. 竞争能力
B. 发展能力
C. 盈利能力
D. 清偿能力
E. 抵御风险能力
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[单项选择]专项维修资金明细户一般应当( )为单位设置,独立核算,专款专用。
A. 按幢
B. 按住宅小区
C. 按业主个人户
D. 按居民
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[多项选择]组合投资管理的主要工作包括( )。
A. 制定并执行组合投资策略
B. 设计和调整房地产资产的资本结构
C. 进行资产的投资分析和运营状况分析
D. 制订物业策略计划
E. 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
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[单项选择]服务人口1~5万人,年营业额在3000~10000万元之间,日用百货商店和超级市场通常是主要租户,这种商业物业类型称为( )。
A. 市级购物中心
B. 地区购物商场
C. 居住区商场
D. 邻里服务性商店
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[单项选择]( )的核心是必须用相似的市场资料进行比较。
A. 收益法
B. 市场比较法
C. 剩余法
D. 成本法
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[多项选择]制订物业经营管理计划的基础性工作有( )。
A. 区域宏观市场环境分析
B. 房地产市场分析
C. 邻里分析与业主目标
D. 物业现状分析
E. 建筑物管理策略
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[多项选择]以下属于房地产投资面临的系统风险的有( )。
A. 收益现金流风险
B. 机会成本风险
C. 政策风险
D. 利率风险
E. 资本价值风险
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[单项选择]设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和,通常被称为( )。
A. 生命周期成本
B. 物业资产的价值
C. 设备购置费用
D. 物业资产的总成本
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[多项选择]下列房地产投资风险中,( )不易判断和控制。
A. 通货膨胀风险
B. 时间风险
C. 市场供求风险
D. 周期风险
E. 比较风险
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[单项选择]物业管理绩效评价发展能力状况修正指标不包括( )。
A. 总资产增长率
B. 3年利润平均增长率
C. 经营亏损挂账比率
D. 3年资本平均增长率
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[单项选择]成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去( ),以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A. 管理费
B. 税费
C. 折旧
D. 保险费
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[单项选择]关于编写物业管理报告的注意事项和基本要求,下列说法中不正确的是( )。
A. 面面俱到,详细具体
B. 注重时效,真实可靠
C. 报告清楚,文字简练
D. 突出重点,兼顾一般
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[单项选择]房地产开发投资项目经济评价的目的是考察项目的( )。
A. 盈利能力和清偿能力
B. 盈利能力和资产平衡能力
C. 盈利能力
D. 盈利能力和资金平衡能力
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[单项选择]房屋租赁合同中,限定承租户使用房屋只能用于特定的使用功能,这类限定性规定包含在( )条款之中。
A. 租赁用途
B. 房屋的修缮责任
C. 转租的约定
D. 租凭期限
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[单项选择]某写字楼为满足租客的休闲需求,将某层部分房间开设一酒吧,这是房地产投资特性中的( )。
A. 相互影响性
B. 政策影响性
C. 各异性
D. 适应性
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[单项选择]下列对象适合应用收益法评估其价值的是( )。
A. 政府办公楼
B. 学校
C. 公园
D. 写字楼
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[单项选择]物业管理绩效评价的主要方法是( )。
A. 综合分析判断法
B. 功效系数法
C. 头脑风暴法
D. 综合评定法
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[单项选择]物业管理报告的基本构成和主要内容不包括( )。
A. 工作总结
B. 财务报告
C. 绩效评价
D. 工作计划
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[单项选择]关于物业管理年度运营预算的说法,正确的是( )。
A. 预算不包括费用支出发生的时间
B. 预算不包括能源费用支出安排
C. 预算不包括员工的养老保险
D. 预算中要为不可预见费用的支出预留空间
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[多项选择]不得列入企业成本费用的开支有( )。
A. 为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产发生的支出
B. 对外投资支出
C. 无法收回的坏账损失
D. 被没收的财产,支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,企业捐赠、赞助支出
E. 国家规定不得列入成本费用的其他支出
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[单项选择]房屋租赁合同到期,合同自行终止,承租人需继续租用的,应在租赁期限届满前( )个月提出,并经出租人同意,重新签订房屋租赁合同。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4
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[单项选择]城市快速轨道交通的建设,导致沿线房地产价格产生明显变化,这反映出房地产投资特性中的( )。
A. 不可移动性
B. 地租递减性
C. 政策影响性
D. 相互影响性
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[单项选择]物业管理向入住的客户或业主提供服务,其核心工作是( )。
A. 物业区域内公共秩序的维护
B. 对物业进行日常的维护或维修
C. 保安和保沽
D. 对物业进行资产管理
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[单项选择]企业坏账损失是指企业不能收回账款而发生的损失,按照《物业服务企业财务管理规定》,物业服务企业对发生的坏账损失应计入( )。
A. 保险费
B. 人工费
C. 办公费
D. 管理费
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[单项选择]收益法在估价时,适宜于下列对象( )。
A. 发电厂
B. 学校
C. 游乐场
D. 公园
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[单项选择]写字楼物业管理的服务目标是( )。
A. 充分发挥写字楼的形象性作用
B. 收益部分使用率最大化
C. 物业资产保值率和升值率最大化
D. 物业所有人与使用人满意率最大化
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[单项选择]某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量( )。
A. 之和
B. 之差
C. 之代数和
D. 之积
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[单项选择]企业服务管理的对象在宏观层面上包括( )两个方面。①股利分配管理;②企业财务活动;②各种财务关系;④投资管理
A. ①②
B. ②③
C. ①④
D. ②④
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[单项选择]商品房销售中,购房者应当按购房款( )的比例,向售房单位缴交专项维修资金。
A. 1%~2%
B. 2%~4%
C. 2%~3%
D. 3%~5%
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[多项选择]物业管理成本构成中,期间费用或经营管理费用主要包括( )。
A. 直接人工费
B. 管理费用
C. 直接材料费
D. 间接费用
E. 财务费用
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[多项选择]以下关于投资回报率的计算公式,正确的有( )。
A. 投资回报率=税后现金流量/权益投资数额
B. 投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)/权益投资数额
C. 投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额
D. 投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益+还本付息)/权益投资数额
E. 投资回报率=税后现金流量+投资者权增加值+物业增值收益
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[多项选择]下列成本费用中,列入物业服务企业营业成本的有( )。
A. 直接人工费
B. 直接材料费
C. 间接费用
D. 管理费用
E. 劳动保险
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[单项选择]2006年末某城市的商品住宅空置量为100万m2,2005年末的存量为200万m2,2006年的新竣工量、灭失量分别为300万m2和100万m2。则2006年该城市商品住宅空置率为(
)。
A. 16.67%
B. 20%
C. 25%
D. 33.33%
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[单项选择]如果在所有权上设定了他项权利,则所有权变得不完全,价格会因此( )。
A. 降低
B. 升高
C. 保持不变
D. 难以判断
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[多项选择]以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中,正确的是( )。
A. 家庭人口规模变小,房地产价格有下降的趋势
B. 家庭人口规模变小,房地产价格有上升的趋势
C. 家庭人口规模变大,房地产价格有下降的趋势
D. 家庭人口规模变大,房地产价格有上升的趋势
E. 家庭人口规模变大变小,只要人口数量不变,对房地产价格变化没有影响