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房地产开发经营与管理-14
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[单项选择]在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上,将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来,在综合考虑主要风险因素影响的情况下,对随机收入、支出流的概率分布进行估计,并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨,用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险,进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是( )。
A. 概率分析
B. 蒙特卡洛法
C. 解析法
D. 杠杆分析
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[多项选择]房地产周期循环的原因有( )。
A. 供需因素的影响
B. 供需调整不均衡存在的时滞
C. 政策因素的影响
D. 房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响
E. 制度因素的影响
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[简答题]某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦,开发期为5年,平均售价为Q 9万元/m2。2006年8月1日李某以10000元/m2的价格购买了其中100m2的店面,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。2007年8月1日开发商交房时,李某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,李某与一承租人签订了一份为期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月100元/m2,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算,此店面每年的平均出租经营费用为6万元。李某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为10万元。如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2007年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
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[单项选择]某收益}生物业的潜在毛租金收入为100万元,假设在某报告期内的空置率为30%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为56万元,则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。
A. 86
B. 26
C. 126
D. 70
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[单项选择]甲写字楼购买价格为300万元,年净经营收入为60万元,年还本付息额为20万元;乙写字楼购买价格为600万元,年净经营收入为50万元,年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为()
A. 甲>乙
B. 甲<乙
C. 甲=乙
D. 无法判断
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[判断题]过高的物业租金,不会导致业主利益的损失;而过低的物业租金,则一定会导致业主利益的损失。( )
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[单项选择]下列费用中,不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是( )。
A. 审计费
B. 工程造价咨询费
C. 临时用地费和临时建设费
D. 工程监理费
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[单项选择]2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房,2007年4月该项目交付使用时,楼价上涨到47万元,则其预付款的收益率为()
A. 12%
B. 13.4%
C. 107.7%
D. 125%
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[单项选择]下列关于房地产市场划分的说法,不正确的是( )。
A. 二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场
B. 三级市场是指存量房地产交易市场
C. 按照增量存量的方式,将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场
D. 按照增量存量的方式,房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场
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[判断题]RETTs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式,具有较高的流通性。( )
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[单项选择]房地产投资决策分析主要包括市场分析、( )和投资决策三部分工作。
A. 价格分析
B. 项目财务评价
C. 产品分析
D. 成本分析
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[判断题]从理论上说,通过投资组合可将投资者所面对的系统风险完全抵消。( )
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[单项选择]在房地产市场自然周期的第三阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。
A. 空置率>合理空置率
B. 空置率<合理空置率
C. 空置率=合理空置率
D. 不能判断
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[单项选择]对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于( )。
A. 1.3
B. 1.5
C. 1.2
D. 2.0
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[判断题]可行性研究的根本目的是减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )
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[单项选择]( )是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券,以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A. 间接投资于房地产企业债券
B. 房地产抵押担保
C. 住房抵押贷款证券化
D. 投资于金融证券
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[多项选择]由于施工工期延长,开发商要承担的风险有( )。
A. 使项目的规模、布局发生变化
B. 承担更多的贷款利息
C. 增加房地产开发项目的融资成本
D. 还要承担总费用上涨的风险
E. 合约变更引起的风险
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[多项选择]房地产投资的风险主要体现在( )四个方面。
A. 投入资金的安全性
B. 相关政策的影响性
C. 投资项目的变现性
D. 资产管理的复杂性
E. 期望收益的可靠性
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[判断题]对于投资者认为经济可行的房地产投资项目,其投资的财务内部收益率肯定不小于基准收益率。( )
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[单项选择]下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。
A. 容积率
B. 运营成本
C. 利息备付率
D. 成本利润率
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[单项选择]既有项目法人的资本金筹措渠道不包括( )。
A. 政府政策性资金
B. 社会团体和个人入股的资金
C. 国内外企业法人入股的资金
D. 资产变现资金
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[单项选择]由于风险较高,土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A. 40%~50%
B. 50%~60%
C. 60%~70%
D. 70%~80%
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[单项选择]某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%,以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元,余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清,则最后5年内的月等额还款额为()元。
A. 3551.29
B. 2283.84
C. 3124.15
D. 2187.65
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[单项选择]在房地产周期循环过程中,空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。
A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
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[单项选择]已知年利率为15%,则按季度计息时的实际年利率为( )。
A. 13.55%
B. 14.68%
C. 15.87%
D. 15.07%
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[多项选择]土地费用主要包括( )。
A. “三通一平”费用
B. 划拨或征收土地的土地征收拆迁费
C. 出让土地的土地出让地价款
D. 转让土地的土地转让费
E. 租用土地的土地租用费
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[多项选择]金融机构在融出资金时,要遵循( )原则。
A. 流动性
B. 保本性
C. 偿还性
D. 盈利性
E. 地域性
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[单项选择]对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究,属于( )阶段。
A. 投资机会研究
B. 初步可行性研究
C. 详细可行性研究
D. 项目的评估和决策
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[单项选择]
某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅,单价为5000元/m2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则商业贷款部分的按月等额还款额为()元。
A. 2902.71
B. 17505.20
C. 3027.42
D. 2037.45
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[单项选择]银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于( )风险。
A. 市场
B. 管理
C. 法律
D. 操作
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[单项选择]下列费用中,不属于管理费用的是( )。
A. 办公费
B. 管理人员工资
C. 审计费
D. 代理费
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[多项选择]在物业管理中经常用到的预算形式主要有( )。
A. 年度运营预算
B. 资本流预算
C. 资本支出预算
D. 长期预算
E. 资本收入预算
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[单项选择]房地产投资的缺点是( )。
A. 相对较高的收益水平
B. 易于获得金融机构的支持
C. 抵消通货膨胀的影响
D. 投资回收周期较长
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[判断题]投资是指经济主体以获取未来货币增值或收益为目的,预先垫付一定量的货币或实物,经营某项事业的经济行为。( )
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[多项选择]下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中,不正确的有( )。
A. 房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B. 自然寿命一般要比经济寿命长
C. 如果房地产维护状况良好,可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D. 房地产的经济寿命与使用性质无关
E. 房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产收入大于零的持续时间
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[多项选择]金融机构进行项目贷款审查时,要进行( )工作。
A. 风险评估
B. 项目评估
C. 担保方式评价
D. 环境评价
E. 贷款综合评价
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[单项选择]某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限为12年,年利率为10%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的偿债备付率为()
A. 0.18
B. 0.12
C. 4.09
D. 5.00
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[单项选择]某投资市场的平均收益率为15%,银行贷款利率为5.6%,国债收益率为4.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为( )。
A. 10.3%
B. 7.17%
C. 9.75%
D. 8.59%
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[单项选择]下列风险中,不属于系统风险的是( )。
A. 通货膨胀风险
B. 市场供求风险
C. 购买力风险
D. 比较风险
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[多项选择]物业服务企业在确定写字楼租金时,一般考虑的主要因素有( )。
A. 承租方的财务能力
B. 承租方的商业信誉
C. 基础租金与市场租金
D. 出租单元的面积规划和室内装修
E. 物业管理企业的经营业绩和管理水平
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[多项选择]投资的特性有( )。
A. 时间性
B. 稳定性
C. 收益性
D. 广泛性
E. 目的性
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[判断题]开发商成本利润率等于开发投资项目的总开发价值减去总开发成本的差额与总开发价值之比。( )
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[判断题]物业可以获取的最大租金收入称为有效毛租金收入。( )
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[多项选择]房地产置业投资的经济效果主要表现为( )等。
A. 股权增值
B. 租金收益
C. 对社会贡献增加
D. 物业增值
E. 企业实力提升
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[判断题]为了与期末惯例法保持一致,在把资金的流动情况绘成现金流量图时,都把初始投资P视作第1期期末发生的。( )
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[多项选择]房地产投资决策分析中的市场分析的主要工作包括( )。
A. 市场宏观环境
B. 政府政策
C. 目标市场及其可支付的价格或租金水平
D. 财务评价
E. 房地产供求关系
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[单项选择]在房地产开发过程中,主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算的,一般是( )。
A. 造价工程师
B. 结构工程师
C. 设备工程师
D. 监理工程师
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[多项选择]投资的几种主要分类是( )。
A. 短期投资和长期投资
B. 实物投资和金融投资
C. 商品房投资和土地开发投资
D. 直接投资和间接投资
E. 同定资产投资与实物投资
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[判断题]虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷,通常与开发商没有直接关系,但由于开发项目预售或销售的情况,无论是期房还是现房,金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者,也可能来自于开发商。( )
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[单项选择]房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是( )。
A. 随行就市定价法
B. 价值定价法
C. 应战定价法
D. 领导定价法
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[判断题]多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的,且各因素发生变化的概率相同。( )
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[多项选择]根据消费者对不同属性的重视程度,可以分为( )。
A. 个别偏好
B. 分散偏好
C. 同质偏好
D. 集群偏好
E. 异质偏好
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[单项选择]某市去年住宅的实际销售量为600万m2,预测销售量为400万m2,平滑指数为0.7,则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是(
)万m2。
A. 450
B. 570
C. 490
D. 540
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[判断题]在进行风险分析时,期望收益的标准方差值越大,表明该项目风险越大。( )
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[判断题]一般来说,一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。( )
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[多项选择]房屋开发费中各项费用的估算,可以采用( )方法。
A. 单元估算法
B. 政府主管部门造价信息查询法
C. 概预算定额法
D. 工程量近似匡算法
E. 单位指标估算法
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[单项选择]财务内部收益率是指项目在整个( )内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A. 开发期
B. 静态投资回收期
C. 项目经营期
D. 计算期
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[单项选择]下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中,正确的是( )。
A. 成本利润率是年成本利润率
B. 成本利润率是开发经营期的成本利润率
C. 成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D. 成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
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[简答题]某投资者以15000元/m2的价格购买了一个建筑面积为100m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年,年利率为5.7%,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%,试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
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[单项选择]以下属于房地产资产管理范围的是( )。
A. 制订物业策略计划
B. 设备更新财务预测
C. 室内布局与空间规划
D. 建筑设计与工程规划
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[单项选择]某写字楼的建筑面积为10万m2,可出租面积系数为80%,分摊公用建筑面积系数为20%,则该写字楼出租单元内建筑面积是(
)万m2。
A. 5.2
B. 6.4
C. 6.0
D. 7.6
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[判断题]“三项预测值”分析方法是单因素敏感性分析方法中的一种。( )
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[单项选择]某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。
A. 1.8月
B. 2.5季
C. 1.8年
D. 0.45年
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[单项选择]以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是( )。
A. 单元估算法
B. 单位指标估算法
C. 工程量近似匡算法
D. 概算指标估算法
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[单项选择]下列贷款中,不属于房地产开发贷款的是( )。
A. 土地购置贷款
B. 建设贷款
C. 土地开发贷款
D. 房地产抵押贷款
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[判断题]从投资角度来看,由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性,所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。( )
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[单项选择]在测算资本金融资成本时,其资金占用费是按( )计算的。
A. 综合利率
B. 贷款利率
C. 折现率
D. 机会成本