试卷详情
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土地估价实务2
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[单项选择]某建筑物占地面积为450平方米,容积率为1.4,耐用年限为60。已知该建筑物已使用10年,尚可使用40年,残值率为5%,重置价格为1800元/平方米,折旧按平均年限折旧法计算,则该建筑物的现值为( )万元。
A. 91.85
B. 71.82
C. 86.18
D. 90.72
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[简答题]某公司已取得某宗地50年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积10 000m2,地价及相关的法律、估价等费用为3 000 000元,城市规划该宗地用途为工业厂房,最大容积率为 1。根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示,该项工程在取得土地使用权后即可开工,建筑时间为2年,建筑后即可全部出售,根据目前的市场行情,同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元,开发资金的投入为均匀投入,当地目前贷款年利率为12%,开发商要求的利润为不动产总价18%,不动产销售税费为不动产总价的6%。请计算该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
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[多项选择]农用地价格影响因素为( )。
A. 种植作物种类
B. 自然因素
C. 社会经济因素
D. 特殊因素
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[多项选择]成本法投资回报率考虑因素为( )。
A. 开发土地的类型
B. 开发周期的长短
C. 土地的面积
D. 开发土地所处的政治经济环境
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[单项选择]某房屋的建筑面积为1500平方米,1992年1月1 B建成,已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元/平方米,该房屋的耐用年限为50年,残值率为3%,若采用平均年限折旧法进行折旧,则该建筑物在评估日 2003年1月1日的现值为( )万元。
A. 305.1
B. 330.4
C. 338.5
D. 340.2
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[单项选择]地价管理政策要与相应的( )相配合,在土地市场上才能发挥作用。
A. 社会监督
B. 政府干预
C. 地价管理制度
D. 群众觉悟
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[多项选择]市场比较法的适用条件为( )。
A. 要有足够的比较案例
B. 交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性
C. 交易资料可靠性
D. 合法性
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[单项选择]在估价中,将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数,分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准,再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是 ( )。
A. 平方法
B. 立方法
C. 净计法
D. 加总法
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[多项选择]剩余法可用于确定( )。
A. 投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B. 具体开发项目的预期利润
C. 在市场上出售开发项目的合理价格
D. 开发项目中的最高控制成本费用
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[单项选择]一般情况下,对普通的工业建筑物进行评估时,经常以( )来代替其重置价格。
A. 重建成本
B. 重置成本
C. 建筑成本
D. 生产成本
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[多项选择]下列关于还原利率的说法正确的是( )。
A. 土地还原利率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率
B. 还原利率可分为土地还原利率和建筑物还原利率
C. 对于投资风险大的房地产项目,其还原利率一般偏低
D. 从理论上讲,还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率
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[多项选择]剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为( )。
A. 不动产的总价
B. 预付总资本
C. 建筑费专业费
D. 房地产售价
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[多项选择]为保证估价结果的科学、客观、公正,接受委托估价必须遵循以下原则( )。
A. 签订估价合同
B. 争取服务,争取时效
C. 提高估价质量
D. 适应国际化要求
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[单项选择]已知某项目开发周期为2年,取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3%,借贷资金的年利率为12%。利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元,则开发商最初支付的地价为( )。
A. 66.98
B. 77.40
C. 79.72
D. 82.11
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[单项选择]总费用是指为创造收益所投入的直接必要的( )。
A. 劳动费用、资本费用
B. 劳动费用、资本费用、经济费用
C. 经济费用、劳动费用
D. 资本费用、经济费用
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[多项选择]在市场比较法中,一般需要进行情况修正的情形有( )。
A. 相邻房地产的交易
B. 买方或卖方以往存在业务关系
C. 买方或卖方不了解市场行情
D. 受债权债务关系的响
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[多项选择]根据《城镇土地估价规程》,基准地价工作底图为( )。
A. 大城市1:20 000~1:10 000
B. 中等城市1:10 000~1:5000
C. 小城市以下1:5000~1:1000
D. 小城市以下1:5000~1:500
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[单项选择]某一宗地地价指数在1994年5月为100,地价为1000元/平方米,在之后的前半年,地价指数每月在前一个月的基础上递增1个百分点,后半年则每月递增1.5个百分点,则 1995年5月该宗地地价为( )元/平方米。
A. 1126.83
B. 1150.00
C. 1160.71
D. 1195.62
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[多项选择]基准地价的特点为( )。
A. 全局性
B. 分用途
C. 平均性
D. 有限性和实效性
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[单项选择]若要用收益还原法评估不动产价格,应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。
A. 综合还原利率
B. 建筑物还原利率
C. 土地还原利率
D. 房地产还原利率
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[多项选择]在计算期日修正时,可以采用( )的变动率来进行分析。
A. 市场交易额
B. 地价指数
C. 房屋价格指数
D. 物价指数
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[多项选择]下列说法正确的是( )。
A. 征地过程实质上是一种土地买卖活动,只是带有强制性
B. 成本逼近法中,计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值
C. 成本逼近法中的成本是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值
D. 土地成本的增加便会导致土地价格的上涨
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[单项选择]因素分值计算中( )反映土地质量的优劣。
A. 因素指标作用分值
B. 因素分值
C. 土地总分值
D. 宗地分值
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[单项选择]决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。
A. 经济地租
B. 绝对地租
C. 级差地租
D. 垄断地租
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[多项选择]政府对地价上涨进行干预,其作用是( )。
A. 保证政府对土地的绝对控制权
B. 满足社会各部门发展对土地的需求,防止土地资源和资产的浪费,发挥出土地的综合效益
C. 使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
D. 促进正常土地市场的建立,使土地的转移、流动正常化
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[单项选择]下列选项中,( )是影响建筑物价格的最基本因素。
A. 建筑式样
B. 建筑朝向
C. 建筑结构
D. 建筑用途
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[单项选择]在进行土地估价中,能否准确进行情况修正很大程度上依赖于( )。
A. 估价人员的经验
B. 计算的精度要求
C. 所收集资料的质量
D. 比较案例的交易时间
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[多项选择]关于土地价格,说法正确的有( )。
A. 地价具有明显的地区性和个别性
B. 地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C. 土地市场是不完全的市场
D. 土地价格的高低由其生产成本决定
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[单项选择]某临街地某所临道路路线价为1000元/平方米,标准深度为14米,该宗地面积为100平方米,临街深度为13米,查临街深度指数表得其深度指度数为100,则不考虑其他方面的影响,该宗地地价为( )元。
A. 929
B. 1000
C. 92 857
D. 100 000
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[单项选择]作为个别因素考虑的城市规划因素,主要有( )。
A. 土地利用规划、容积率
B. 用地结构、建筑物高度
C. 用地限制条件、区域交通管制
D. 建筑物密度、宗地用途
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[单项选择]在成本逼近法中,投资利润的正确计算公式为( )。
A. 投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率
B. 投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费+利息)×利润率
C. 投资利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率
D. 投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×贷款利率
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[单项选择]城镇土地定级采用的是( ),并结合土地收益、价格测定,综合评定土地的级别。
A. 数理统计法
B. 多因素分值加和法
C. 层次分析法
D. 修正法
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[单项选择]某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年,年租金6万元。目前,该类用地市场年租金8万元,土地使用权还原率为7%,则该企业拥有的承租土地使用权价格为 ( )万元。
A. 14.05
B. 24.82
C. 42.14
D. 84.7
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[多项选择]
(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意。)
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1993年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
A. 收益还原法
B. 市场比较法
C. 剩余法
D. 成本逼近法
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[多项选择]城镇土地分等定级中,土地收益测算的原则为( )。
A. 测算以货币形态的土地收益为主
B. 测算必须从企业利润入手
C. 测算统一以商服业利润为计算的标准
D. 宗地地价作为测算级别差异时,能较好反映土地的经济特性
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[多项选择]目前主要的地价管理政策有( )。
A. 对土地使用权的转移有优先购买权
B. 可以按经济和城市建设的需要,对单位和个人的土地使用权实行提前收回
C. 对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预
D. 征收土地增值税,防止不正常交易
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[单项选择]土地价格存在的根源是( )。
A. 经济地租
B. 绝对地租
C. 级差地租
D. 垄断地租
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[单项选择]在成本逼近法中,征地费用是( )。
A. 土地使用权的收购价格
B. 非市场购买价格
C. 正常的买卖价格
D. 按新用途收益来确定的
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[多项选择]在确定区域条件指数和个别因素条件指数时,以下说法正确的是( )。
A. 若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数
B. 若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后,比较确定相应的修正系数
C. 若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后,比较确定相应的修正系数
D. 若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定条件指数
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[单项选择]有一比较案例其地价为1000元/平方米,容积率为1.25,待估宗地容积率为2.0,其他条件均相同,则修正后的比准价格为( )元/平方米。
A. 625
B. 800
C. 1600
D. 以上均不对
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[多项选择]经营性企业在经营过程中的总费用包括( )。
A. 销售成本
B. 销售费用
C. 销售税金
D. 经营利润
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[单项选择]某城镇有两个长途汽车站A和B,功能分别是100和70,其影响半径分别为5000m和 3000m。有一定级单元距A 4000m,距B 1000m,则在住宅用地定级中,采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为( )。
A. 20.0
B. 23.3
C. 46.7
D. 66.7
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[多项选择]根据我国目前的土地市场,可用于基准地价评估的资料有( )。
A. 能直接反映地租地价的资料
B. 土地征用拆迁中涉及的费用资料
C. 房地交易、出租中包含的地价资料
D. 企业经营活动中利用土地效益资料
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[单项选择]除利用价格指数对地价进行时间修正外,还可利用( )的基本原理,建立地价和时间的相关关系,求取相关系数,利用指数修正交易案例。
A. 对照法
B. 比较法
C. 相关法
D. 长期趋势法
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[单项选择]某开发公司贷款开发9000平方米写字楼,各种修建费用预计1300元/平方米,开发周期2年,第一年投入60%,其余的第二年投入,贷款年利率12%,当地不动产综合还原利率 8%,则开发结束时,所需支付贷款利息为( )元。
A. 1 042 627
B. 1 573 628
C. 1 276 457
D. 2 347 488
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[单项选择]某开发区总面积为5平方千米,其中可供出让的土地面积为3.5平方千米。经测算该开发区总的平均地价为3000元/平方米,若某公司预受让该开发区15亩的用地,则其需交纳 ( )万元的地价款。
A. 2250
B. 3000
C. 4000
D. 5000
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[单项选择]在剩余法估价中,税费一般以( )的一定比例来计算。
A. 建成后不动产总价
B. 建筑费用
C. 建筑费用与开发商利润之和
D. 总开发成本
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[单项选择]幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中,属于影响地价的( )。
A. 一般因素
B. 区域因素
C. 个别因素
D. 其他因素
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[单项选择]属土地收益,但不能作为收益还原法评估地价的依据的是( )。
A. 直接收益
B. 实际收益
C. 客观收益
D. 间接收益
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[单项选择]在征用耕地的情况下,应用成本逼近法求算地价,则土地取得费用应( )耕地开垦费。
A. 不含
B. 包含
C. 不考虑
D. 视评估用途确定是否考虑
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[单项选择]下列折旧方法中,( )的每年折旧额是相等的。
A. 新旧程度折旧法
B. 平均年限折旧法
C. 年数合计法
D. 定率折旧法
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[多项选择]利用地价资料评估基准地价的常用模型有( )。
A. 指数模型
B. 算数平均数模型
C. 多元线性模型
D. 生产函数模型