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经济师中级房地产经济专业知识与实务-7
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[单项选择]当出现下列情况时,业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议( )。 ①业主大会议事规则或管理规约规定的需要召开业主大会临时会议的情况 ②15%以上业主提议 ③发生重大事故或者紧急事件需要及时处理
A. ②③
B. ①②
C. ①③
D. ①②③
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[多项选择]关于敏感性分析的作用正确的是( )。
某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售,已知一个停车位的年租赁净收入为5万元。
A. 可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值
B. 可以筛选出所有较为敏感的因素,集中力量对它们进行研究,消除其不确定性,进而减少投资项目风险
C. 可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度,了解投资项目的风险根源和风险大小
D. 可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究,以提高预测的可靠性
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[单项选择]下列关于业主大会的说法正确的是( )。
A. 15%以上业主提议时应及时召开业主临时会议
B. 业主委员会应当在召开业主大会会议10日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告
C. 推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应于参加业主大会会议2日前,就业主大会会议拟讨论的事项,书面征求其所代表的业主意见
D. 若是住宅小区召开业主大会会议的,应同时告知与物业管理区域相关的居民委员会
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[多项选择]以下关于房地产征收的限制条件,正确的是( )。
A. 征收只能以发展公共利益、提升公共福祉为目的
B. 征收必须严格依照法律规定的权限和程序
C. 政府须对被征收房地产的客观市场价值对其损失予以公正补偿
D. 征收必须是因紧急需要
E. 禁止以商业用途为目的的征收
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[单项选择]不属于房地产股票融资的缺点的是( )。
A. 股票投资者要求有较高的报酬,股利在税前扣除
B. 普通股发行费用较高
C. 企业发行新股时,出售新股票,引进新股东,导致公司控制权分散
D. 新股东分享公司未发行新股前积累的盈余,会降低普通股的净收益,引起股价下跌
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[多项选择]房地产投资项目比选作用在于( )。
A. 有利于选择最优的投资方案
B. 有利于把握最佳的投资机会,使投资者有限的资金得到相对安全和有效地利用
C. 有利于提高投资者科学决策的能力,避免或减少投资决策中的错误
D. 有利于增强房地产企业市场竞争的能力
E. 有利于避免房地产市场风险
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[多项选择]按投资的目的分类,收益可以分为( )三大类。
A. 个人收益
B. 社会效益
C. 环境效益
D. 经济效益
E. 精神效益
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[单项选择]以下不属于房屋拆迁补偿安置协议的特征的是( )。
A. 协议当事人是特定主体
B. 协议签订有严格的时间限制
C. 拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋使用人
D. 协议签订有相对的强制性
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[单项选择]以下不属于承租人义务的是( )。
A. 保管义务
B. 支付租金义务
C. 租赁标的物返还义务
D. 妨害除去义务
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[单项选择]项目资本金现金流量表也称( )。
A. 项目投资现金流量表
B. 全部投资现金流量表
C. 自有资金现金流量表
D. 项目各方现金流量表
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[单项选择]关于房地产税收说法错误的是( )。
A. 房地产税收既是生产资料又是生活资料
B. 土地资源的稀缺性,使得房地产市场经常呈现为买方市场
C. 抑制房地产投机行为,维护市场交易秩序
D. 调节收入水平,缩小贫富差距
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[多项选择]市场法也称为( )。
A. 比较法
B. 市场比较法
C. 交易法
D. 交易实例比较法
E. 实例比较法
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[多项选择]房地产证券化,利用证券市场的功能,吸引大众投资,实行专业理财,达到( )。
A. 收益最大化
B. 风险分散化
C. 资本大众化
D. 经营专业化
E. 规模扩大化
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[单项选择]明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行,法律上是否允许,属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。
A. 项目考核和评价的依据
B. 筹集资金的主要依据
C. 申请项目核准的依据
D. 项目投资决策的依据
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[多项选择]按建设用地服务的产业类型,可以将其分为( )。
A. 新增建设用地
B. 存量建设用地
C. 农业建设用地
D. 非农业建设用地
E. 工业建设用地
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[单项选择]当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权,另一方转移金钱以外的标的物的行为属于( )。
A. 建设用地使用权的租赁
B. 建设用地使用权的出售
C. 建设用地使用权的交换
D. 建设用地使用权的赠与
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[多项选择]以下既可以采取出让方式,又可以采取国有土地租赁方式的是( )。
A. 经营性房地产开发用地
B. 非经营性房地产开发用地
C. 国有企业破产涉及的划拨建设用地
D. 因改变土地用途或发生转让和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的
E. 商业用途的经营性开发用地
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[单项选择]某县人均耕地为2.5亩,则当地农民需缴纳耕地占用税为( )。
A. 每平方米10—15元
B. 每平方米8—40元
C. 每平方米6—30元
D. 每平方米5—25元
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[单项选择]凡成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本称为( )。
A. 固定成本
B. 流动成本
C. 不变成本
D. 变动成本
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[单项选择]招标人采取公开招标方式的,首先应依法发布( )。
A. 招标公告
B. 投标邀请
C. 招标合同
D. 招标委员会成员名单
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[单项选择]不属于管理规约的主要内容的为( )。
A. 业主的共同利益
B. 业主应履行的义务
C. 业主所享有的权利
D. 违反管理规约应当承担的责任
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[单项选择]以下属于建设用地管理对象的是( )。
A. 一切农用地
B. 已利用的农用地
C. 一切非农业生产用地
D. 已利用的非农业生产用地
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[单项选择]有独立设计文件的,建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的一组配套齐全的工程项目称为( )。
A. 分项工程
B. 分部工程
C. 单位工程
D. 单项工程
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[单项选择]交易情况修正的方法主要有差额法和( )。
A. 收益法
B. 成本法
C. 百分率法
D. 百分比法
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[单项选择]通过对项目投资环境变化以及项目自身特点的预测与认识,分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响,以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力,进一步确认项目在财务和经济上的可靠性称为( )。
某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售,已知一个停车位的年租赁净收入为5万元。
A. 不确定性分析
B. 确定性分析
C. 可靠性分析
D. 不可靠性分析
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[单项选择]不属于房地产类工程建设项目的特征的是( )。
A. 时间目标的限定性较强
B. 具有较低的系统性
C. 费用目标较强
D. 质量要求较高
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[多项选择]
由单选和多选组成。
某房地产开发公司准备面向市场,推销自己的楼盘,为了销售顺利,尽快让客户了解并且接受其产品,开展了一系列的活动。
A. 直接渠道
B. 间接渠道
C. 代理渠道
D. 技术渠道
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[单项选择]下列选项中,对资金等效值理解错误的是( )。
A. 影响资金等效值的因素主要有资金的数额、资金发生的时点和利率的大小
B. 运用资金等效值的概念,可以把不同时点发生的资金换算成同一时点的等值资金进行比较分析
C. 在特定利率下、相同时点上、数额不等而价值相同的资金称为等效值资金
D. 在房地产投资项目经济评价中,资金等效值是个十分重要的概念
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[单项选择]拆除未到期的临时建筑,应当按其( )来给予适当补偿。
A. 使用期限
B. 建筑结构
C. 用途
D. 外观形状
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[单项选择]着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍的是( )。
A. 项目总说明
B. 项目概括
C. 市场分析和建立模型的确定
D. 开发建设计划的编制
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[单项选择]国有企业破产时,所涉及的建设用地使用权应采取( )方式处理。
A. 转让
B. 招标
C. 出让
D. 租赁
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[单项选择]公司债券按( )分类,有公募和私募两种。
A. 还款期长短
B. 筹集资金数额
C. 发行是否公开
D. 是否委托证券发行中介机构
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[多项选择]下列属于房地产开发中的现金流出的是( )。
A. 不可预见费
B. 固定资产投资
C. 清洁卫生费
D. 保险费
E. 出售固定资产
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[单项选择]地价的本质是( )。
A. 一次性收取的若干年地租
B. 买卖土地
C. 自身出让土地使用权
D. 土地的出让价格
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[多项选择]一般意义上的市场营销策略分为( )。
A. 同质性策略
B. 同一性策略
C. 差异性策略
D. 异质性策略
E. 集中性策略
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[单项选择]在互斥方案比选方法中,有时会得出相反的结论的是( )。
A. 净现值法
B. 净现值率法
C. 投资差额内部收益率法
D. 差额净现值法
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[单项选择]以下不属于房地产定价目标的是( )。
A. 实现预期利润
B. 维持企业的开发规模
C. 维持市场占有率
D. 维护企业形象
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[多项选择]下列哪些选项属于房地产投资项目的主要不确定性因素( )
A. 租赁价格
B. 开发周期
C. 融资成本
D. 空置率
E. 销售预期
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[单项选择]下列关于REITs,说法正确的是( )。
A. 美国政府允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs是美国最重要的一种房地产金融方式
B. REITs仅可以封闭运行
C. REITs与我国信托相同,纯粹属于私募性质
D. 1960年,世界上第一支REITs在英国诞生
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[多项选择]抵押贷款利率由( )组成
A. 资金的投资收益
B. 抵押物本身价值
C. 费用
D. 承担的风险
E. 抵押率
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[单项选择]下列关于商品房销售代理的特征,表述错误的是( )。
A. 代理人不得以被代理人的名义实施民事行为
B. 代理人应当在被代理人授权范围内实施代理行为
C. 代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示
D. 代理人的法律后果直接归属被代理人
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[单项选择]假设各不确定性因素之间相互独立,每次只考察一个不确定因素变化,而其他不确定因素保持不变时,项目经济指标受到影响的程度称为( )。
A. 确定性敏感性分析
B. 多因素敏感性分析
C. 单因素敏感性分析
D. 不确定性敏感性分析
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[单项选择]在项目财务分析中,下列不属于资产种类的是( )。
A. 流动资产
B. 在建工程
C. 固定资产净值
D. 建设投资借款
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[单项选择]在出让土地使用权年限为50年的土地上,不允许的单体建设项目是( )。
某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售,已知一个停车位的年租赁净收入为5万元。
A. 公寓
B. 写字楼
C. 工业厂房
D. 酒店
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[单项选择]根据服务对象的不同,商品房销售代理可分为( )。
A. 卖方代理和买方代理
B. 单位代理和个人代理
C. 独家代理、共同代理和参与代理
D. 委托代理和个人代理
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[单项选择]( )组织业主召开首次业主大会会议。
A. 全体业主
B. 2/3业主
C. 业主大会筹备组
D. 街道办事处
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[单项选择]当投资者要求20%的年收益率时,每一停车位的净销售收入应为( )万元。
某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售,已知一个停车位的年租赁净收入为5万元。
A. 10
B. 20
C. 25
D. 30
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[单项选择]下列不属于契税特点的为( )。
A. 属于财产税
B. 由土地、房屋权属的承受人缴纳
C. 各地税率可能不同
D. 实行分期征收
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[单项选择]房地产股票按股东权利可分为( )。
A. 普通股、优先股
B. 国家股、法人股、个人股
C. 有面额股、无面额股
D. 有记名股、无记名股
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[单项选择]只用于财务效益分析的是( )。
A. 风险分析
B. 盈亏平衡分析
C. 盈利能力分析
D. 敏感性分析
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[多项选择]房地产调研的程序包括( )。
A. 调研准备
B. 调研过程
C. 正式调研
D. 结果处理
E. 调研计划
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[多项选择]房地产开发项目全寿命周期分为( )。
A. 项目前期策划阶段
B. 项目设计阶段
C. 项目实施阶段
D. 项目使用阶段
E. 项目调研阶段
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[单项选择]下列选项不属于房地产投资的特点的是( )。
A. 投资品种的多样性
B. 投资变现的简单性
C. 投资价值的附加性
D. 投资区域的附加性
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[单项选择]住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由( )决定。
A. 业主自己
B. 业主大会
C. 当地人民政府
D. 当地的商业银行
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[单项选择]“云南山川形势,东以曲靖为关,以沾益为蔽;南以元江为关,以车里为蔽;西以永昌为关,以麓川为蔽;北以鹤庆为关,以丽江为蔽。”说的是云南的( )。
A. 经济区位
B. 天文区位
C. 自然地理区位
D. 文化区位
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[单项选择]在若干可采用的独立方案中,如果有资源约束条件,则只能从中选择一部分方案实施的方案称为( )。
A. 混合方案
B. 组合方案
C. 互补方案
D. 组合—互斥方案
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[单项选择]不属于房地产项目方案类型的是( )。
A. 混合—互斥方案
B. 互斥方案
C. 现金流量相关方案
D. 互补方案
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[单项选择]征收农村集体经济组织用地时,地上附着物归( )所有。
A. 农村集体经济组织
B. 其所有者
C. 特困补助农民
D. 其使用者
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[多项选择]建立价格可比基础主要包括( )。
A. 统一付款方式
B. 统一采用单价
C. 统一面积单位
D. 统一面积内涵
E. 统一收款方式
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[多项选择]下列关于盈亏平衡点的说法有误的是( )。
A. 盈亏平衡点的值低,说明项目抗风险的能力强
B. 盈亏平衡点的值无论是用产量表示,还是用生产能力表示,都是越低越好
C. 盈亏平衡点的值较高时,说明项目取得较好的经济效益
D. 盈亏平衡点的值越高,盈利区域越大,亏损越小
E. 盈亏平衡点的值越低,盈利区域越大,亏损越小
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[单项选择]不属于房地产状况调整分类的为( )。
A. 区位状况调整
B. 实物状况调整
C. 房地产商状况调整
D. 权益状况调整
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[单项选择]下列不属于房地产开发中的现金流入的是( )。
A. 租金收入
B. 自营收入
C. 资本利得
D. 房地产增值
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[单项选择]房地产风险可分为( )。 ①财产损失 ②责任损失 ③人身损失 ④利益损失
A. ①②③
B. ②③④
C. ①③④
D. ①②④
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[单项选择]风险的质和量不断变化,是房地产投资风险识别特点中的( )。
A. 系统性
B. 不确定性
C. 连续性
D. 制度性
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[单项选择]大型、复杂而历时长的项目应适用( )。
A. 目标型组织
B. 职能型组织
C. 项目型组织
D. 矩阵型组织
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[多项选择]现代房地产市场营销的营销过程包括( )。
A. 确定企业使命和发展方向
B. 选择目标客户
C. 设计营销组合
D. 市场营销策划
E. 营销计划实施
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[单项选择]房地产的不可移动性的实质是( )。
A. 房地产周围的环境固定不变
B. 房地产的自然地理位置固定不变
C. 房地产的外部配套设施固定不变
D. 房地产的产权固定不变
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[单项选择]市场法的本质是以房地产的( )为导向来换取房地产的价值。
A. 实际成交价格
B. 比准价格
C. 正常市场价格
D. 未知价格
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[单项选择]处分抵押的建设用地使用权所得金额,应最先( )。
A. 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金
B. 支付处分抵押建设用地使用权的费用
C. 扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费
D. 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害
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[单项选择]国家必须依法行使征用权,征用权是专属( )的权力。
A. 集体
B. 政府
C. 单位
D. 土地局
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[单项选择]以下不属于房地产过程定价策略的是( )。
A. 低开高走定价策略
B. 高开低走定价策略
C. 稳定价格策略
D. 折扣定价策略
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[单项选择]谈判招标也称为( )。
A. 非竞争性招标
B. 有限竞争性招标
C. 指名竞争方式
D. 议标
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[单项选择]一房地产开发商由附近竞争楼盘的工程进度推出其开盘的时间属于( )。
A. 探测性调研
B. 描述性调研
C. 因果性调研
D. 预测性调研
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[单项选择]赵某将其购买的商品住宅抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门( )。
张某购买一套商品住宅,成交价格为100万元,首期付款为房价的30%,余款向银行申请抵押贷款。该贷款的贷款期限为20年,贷款年利率为8%,采用按月等额还款方式偿还。
A. 办理抵押登记
B. 进行抵押合同备案
C. 申报贷款金额
D. 申报抵押评估价值
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[单项选择]某建筑物建筑面积为100m2,经过年数为5年,单位建筑面积的重置价格500元/m2,经济寿命20年,残值率为5%。该建筑物的年折价额为(
)元。
A. 2375
B. 11875
C. 38125
D. 5753
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[多项选择]对于需要比较多个互斥方案,若采用差额净现值法,则下列表述中正确的有( )。
某房地产企业开发完成一停车场项目用于销售,已知一个停车位的年租赁净收入为5万元。
A. 差额净现值只能用来检验差额投资的效果,或者说是相对效果
B. 在采用差额净现值法对方案进行比较时,通常也先设有一个零投资方案,并先假设零投资方案为临时最优方案
C. 差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的,并不表明全部投资是合理的
D. 差额净现值大于零不仅表明增加的投资是合理的,而且表明全部投资是合理的
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[多项选择]业主在物业管理活动中享有的权利有( )。
A. 选举业主委员会委员,并享有被选举权
B. 提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出意见
C. 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
D. 监督业主委员会工作
E. 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
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[多项选择]《土地管理法》规定,以下必须经过国务院批准方可征收的土地是( )。
A. 所有基本农田
B. 所有工业用地
C. 基本农田以外的耕地超过35公顷的
D. 其他土地超过70公顷的
E. 所有建设用地
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[多项选择]伯吉斯同心圆理论的弱点是忽略了( )等方面的影响,与实际有一定偏差。
A. 交通道路
B. 自然障碍物
C. 土地利用的社会文化
D. 区位偏好
E. 土地租金
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[单项选择]下列不属于招标文件内容的是( )。
A. 工程情况介绍
B. 技术规格和图纸
C. 投标人须知
D. 合同的通用条款
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[单项选择]信托投资公司办理房地产信托业务,应当遵循的原则不包括( )。
A. 保密进行
B. 委托商业银行担任房地产信托资金的保管人
C. 不得损害国家利益和社会公共利益
D. 维护委托人和受益人的最大利益
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[单项选择]以下几个阶段中,不属于PDCA阶段的是( )。
A. 制定计划阶段
B. 执行阶段
C. 检查阶段
D. 报告阶段
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[多项选择]下列属于业主共同决定的事项为( )。
A. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项
C. 选聘和解聘物业服务企业
D. 改建、重建建筑物及其附属设施
E. 对违反管理规约的行为进行处理
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[单项选择]将因征地而导致无地的农民,纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系,并建立社会保障制度是属于( )。
A. 货币安置
B. 保障安置
C. 重新择业安置
D. 农业生产安置
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[单项选择]若有多个对商品住宅用地有意向的用地者,则受严格限制的方式是( )。
A. 挂牌
B. 划拨
C. 招标
D. 拍卖
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[单项选择]某房地产土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,其对应的应纳税额计算,表述正确的是( )。
A. 应纳税额=土地增值额×30%
B. 应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目金额×5%
C. 应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%
D. 应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
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[多项选择]住房公积金贷款与一般个人住房贷款的区别为( )。
截至2010年底,全省住房公积金贷款发放14.24亿元,增加5.22亿元。全省住房公积金覆盖率为65.41%,缴存职工人数达到50.81%,缴存额达到32.38亿元。
A. 性质和资金来源不同
B. 贷款对象不同
C. 贷款额度不同
D. 贷款条件不同
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[单项选择]出售型房地产开发项目,对投资者来说属于( )。
A. 短期投资
B. 长期投资
C. 中期投资
D. 中长期投资