试卷详情
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房地产估价概论(二)
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[单项选择]下列房地产估价相关活动中,属于房地产价值提升评估业务范畴的是______。
A. 高层建筑地价分摊
B. 改变房地产用途
C. 因环境污染导致的房地产价值减损评估
D. 房屋征收中的停业损失评估
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[多项选择]在房地产估价中,如果估价目的不同,则______。
A. 估价的依据有可能不同
B. 估价的方法有可能不同
C. 估价对象的范围有可能不同
D. 不影响估价报告的用途
E. 不影响估价结果的公正性
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[单项选择]因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于______。
A. 灾害调查评估
B. 规划实施情况评估
C. 房地产评估
D. 相关经济损失评估
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[单项选择]从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是______。
A. 估价对象的真实价值
B. 估价对象的重置价格
C. 估价对象的实际成交价格
D. 合格估价师的重新估价结果
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[单项选择]李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为______元。
A. 5000
B. 12574
C. 12650
D. 13911
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[多项选择]关于房地产估价本质的说法,正确的有______。
A. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B. 房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C. 房地产估价是为委托人提供价格保证
D. 房地产估价既是一门科学也是一门艺术
E. 房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内
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[单项选择]不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为______。
A. 掌握的有关信息不同
B. 作出的估价师声明不同
C. 估价对象状况不同
D. 委托人不同
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[判断题]征收和征用虽然具有强制性,但不是无偿的,而且应当给予公平补偿。
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[单项选择]下列各种说法错误的是______。
A. 委托人不一定是权利人或报告使用者
B. 估价对象权利人一定是利害关系人,而利害关系人不一定是权利人
C. 房屋征收部门不是估价利害关系人
D. 在人民法院拍卖估价中,人民法院是估价委托人和报告使用人,但不是估价对象权利人,也不是估价利害关系人
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[判断题]房地产估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准。
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[判断题]房地产价格是客观存在的,是不以个人意志为转移的,因此,房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程,所要提示的是房地产的理论价格。
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[判断题]专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责,违反有关规定的,应依法受到处罚,承担赔偿责任,甚至追究刑事责任。
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[多项选择]下列房地产估价活动中,不符合职业道德行为的有______。
A. 某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B. 某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供帮助
C. 某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D. 某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
E. 估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价
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[判断题]实际估价鉴定中一般不轻易直接评判一个评估价值的对与错及其误差大小,而是通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏,以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、估价参数是否合理等,间接地对其估价结果予以肯定或否定。
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[多项选择]下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中,正确的有______。
A. 应做到诚实正直,公正执业
B. 为了提高业务水平,可以接受超过自己专业能力的估价项目
C. 未经委托人的书面许可,不得将委托人的文件资料擅自公开
D. 不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
E. 应执行政府规定的收费标准,只能适当收取额外的费用
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[判断题]某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己的该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当的方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房估价是专业房地产估价。
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[判断题]同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。
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[多项选择]在估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用有______。
A. 规避估价风险
B. 保护估价师和估价机构
C. 使评估价值更接近实际成交价格
D. 使委托人能得到其预期的估价结果
E. 告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
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[单项选择]拍卖抵押房地产时,抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的,对拍卖新增房屋所得______。
A. 抵押人无权优先受偿
B. 抵押人有权对全部房地产优先受偿
C. 抵押权人有权优先受偿
D. 抵押权人无权优先受偿
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[判断题]房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务,还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。
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[单项选择]一个估价项目中的估价目的,本质上是由______决定的。
A. 估价机构
B. 估价师
C. 估价报告使用者
D. 估价委托人的估价需要
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[判断题]接受评估委托后,受委托机构不得转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。
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[多项选择]下列经济活动中,需要评估房地产抵押价值的是______。
A. 增加抵押贷款
B. 抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C. 抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D. 租赁抵押房地产
E. 处置抵押房地产
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[判断题]处置抵押房地产估价的价值是房地产抵押价值。
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[多项选择]对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目,估价师合理的处理方式有______。
A. 放弃这个项目
B. 努力学习,边学边干
C. 埋头苦干,克服困难完成项目
D. 对自己不能胜任的部分工作,主动请有关专家提供专业帮助
E. 找别人完成项目,签自己的名
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[判断题]对于估价业务,可凭借自己的专业知识和经验承接业务,暂时无法完成的可以先承接,然后再学习解决。
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[单项选择]在英国和其他联邦国家,法院一般______来判断房地产评估价值的误差范围。
A. 使用估价对象房地产的实际成交价格
B. 使用政府公布的房地产交易指导价格
C. 使用近1年内房地产的平均成交价格
D. 依赖于专家、证人测算的估价对象房地产价值
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[判断题]在英国和其他英联邦国家,在估价委托人起诉估价师的诉讼中,法官采用的误差范围通常是±20%。
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[单项选择]房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,并对房地产价格评估机构并处______万元以上______万元以下罚款,并记入信用档案。
A. 3 10
B. 5 10
C. 5 15
D. 5 20
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[多项选择]房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告,下列说法中正确的是______。
A. 由发证机关对房地产估价机构给予警告,并处10万元以上20万元以下罚款
B. 对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案
C. 情节严重的,吊销资质证书、注册证书
D. 构成犯罪的,依法追究刑事责任
E. 造成损失的,依法承担赔偿责任
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[单项选择]评估征收房地产造成的停产停业损失,属于______业务。
A. 传统价值评估
B. 价值匹配
C. 相关经济损失评估
D. 价值减损评估
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[单项选择]关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是______。
A. 房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B. 房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C. 房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D. 房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
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[单项选择]关于房地产估价误差的说法,错误的是______。
A. 判断评估价值误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较
B. 估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C. 所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值
D. 估价误差应有一定限度,因此需要确定合理的误差范围
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[单项选择]下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是______。
A. 为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B. 为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C. 为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D. 为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
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[多项选择]下面所列不存在估价利害关系人的是______。
A. 房地产抵押估价
B. 半道征收补偿估价
C. 房地产转让估价
D. 人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价
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[判断题]以协议方式出让土地使用权的情况下,肯定不需要估价。
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[多项选择]在房地产买卖中对估价有多种需要,包括______。
A. 拟买卖的房地产市场价值
B. 买方愿意支付的最低价
C. 买方可承受的最高价
D. 卖方愿意接受的最高价
E. 卖方可接受的最低价
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[判断题]在房屋征收评估中,委托人一般是房屋征收部门,是评估报告使用人,被征收人是评估报告使用人或估价关系利害关系人。
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[多项选择]下列法律法规和标准中,应作为国有土地上房屋征收估价依据的有______。
A. 《中华人民共和国物权法》
B. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
C. 《城市房地产开发经营管理条例》
D. 《国有土地上房屋征收评估办法》
E. 《房地产估价规范》
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[单项选择]关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法,正确的是______。
A. 确定估价时点在先,得出评估价值在后
B. 得出评估价值在先,确定估价时点在后
C. 确定估价时点与得出评估价值同时进行
D. 确定估价时点与得出评估价值无先后表示,谁先谁后都可以
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[判断题]当委托专业机构估价的花费与资产本身的价值相比较高,甚至超过资产本身的价值,则一般也不需要专业估价。
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[判断题]城镇土地使用税和耕地占用税也需要房地产估价。
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[单项选择]某套住宅月有效毛收入为3000元,运营费用为有效毛收入的10%,因楼上装修漏水,使该住宅被水淹,需重新装修。预计重新装修费等费用为50000元,在装修前3个月内均匀投入,装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被水淹造成损失为______万元。
A. 49627
B. 57647
C. 65548
D. 65920
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[判断题]不同的估价目的将影响估价结果,因为估价目的不同,估价时点、估价对象、价值类型以及估价依据等都有可能不同。
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[单项选择]房地产估价从某种意义上讲是______房地产的价值。
A. 发明
B. 发现
C. 创造
D. 确定
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[多项选择]下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有______。
A. 独一无二
B. 寿命长久
C. 供给有限
D. 保值增值
E. 价值量大
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[判断题]在挂牌出让土地使用权方式中,评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。
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[判断题]在实际估价中,选取估价依据应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同。
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[单项选择]某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,受损后的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复,修复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是______。
A. 该损害在经济上是可修复的
B. 修复所能带来的价值增加额为500万元
C. 该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D. 在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
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[多项选择]在国有建设用地使用权出让中,不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是______。
A. 挂牌底价
B. 招标底价
C. 协议价格
D. 竞买人可承受的最高价
E. 保留价
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[判断题]房屋征收中的停业损失评估,属于房地产价值评估业务。
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[单项选择]下列关于房地产估价中的价值表述中,正确的是______。
A. 房地产估价应是可以实现的价值
B. 房地产估价提供价值意见而不是作价格保证
C. 房地产估价是对委托人的价格保证
D. 房地产估价是为委托人争取最大的利益
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[单项选择]关于房地产估价机构说法正确的是______。
A. 房地产估价机构应当由自然人出资,以无限责任公司或者合伙企业形式设立
B. 法定代表人或者执行合伙事务的合伙人(简称执行合伙人)是注册后从事房地产估价工作5年以上的房地产估价师
C. 不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分,应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务,但不受地域范围的限制
D. 资质等级由高到低分为一级资质、二级资质、暂定期内的二级资质
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[单项选择]关于征收和征用,下列说法正确的是______。
A. 征收的实质主要是所有权的改变,不存在返还的问题
B. 征用的实质只是使用权的改变,被征用的房地产使用后,应当返还被征用人,可以不予补偿
C. 征收的实质是一种临时使用房地产的行为
D. 征收是无偿的,征用是有偿的
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[单项选择]一个估价项目中的价值类型,本质上是由______决定的。
A. 估价委托人
B. 估价师
C. 估价目的
D. 估价对象
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[单项选择]房地产估计的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象______下的估价结果具有近似性。
A. 同一估价原则、同一估价时点
B. 同一估价目的、同一估价方法
C. 同一估价目的、同一估价时点
D. 同一估价原则、同一估价目的
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[单项选择]下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是______。
A. 了解某宗房地产的出租人权益价值
B. 了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C. 了解某地区地震后房地产价值的变化
D. 了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额
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[判断题]在任何时候,估价委托人既是估价报告使用者,又是估价利害关系人。
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[多项选择]与非专业估价相比,专业估价的特点有______。
A. 是一种专业意见
B. 估计价格或价值
C. 实行有偿服务
D. 估价作业日期长
E. 承担法律责任
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[判断题]租赁房地产需要评估其抵押价值。
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[单项选择]对被征收人选择房屋产权调换的,其产权调换差价,下列说法中正确的是______。
A. 产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值
B. 产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值
C. 产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本
D. 产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值
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[判断题]估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。
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[单项选择]下列经济活动中,不需要评估房地产抵押价值的是______。
A. 再次抵押估价
B. 转抵押估价
C. 续贷抵押估价
D. 处置抵押房地产
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[判断题]在拍卖出让中,竞买人需要确定自己的最低出价。
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[多项选择]下列估价目的中,属于已出租的房地产应考虑租约影响的有______。
A. 房地产抵押估价
B. 房屋征收评估
C. 房地产转让估价
D. 房地产司法拍卖估价
E. 房地产火灾保险估价